兴业证券-ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题-190603

《兴业证券-ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题-190603（11页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴业证券-ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题-190603（11页）.pdf（11页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        投资要点
        类  REITs与真  REITs  的税收有何差异？
        1)  现阶段我国类  REITs  在设立、存续和退出环节均面临较重税负。
        2)  美国、日本、新加坡、中国香港四地税收政策均对  REITs  分红环节有相应的税收优惠。其中对资本利得，美国和日本没有免税政策，旨在引导  REITs  追求长期稳定的租金收入而非短期交易的价差收入。
        3)  我们根据海外成熟  REITs  的相关税收优惠政策，假设测算了四种从弱到强的税收优惠情形下产品的收益率变化，发现税收优惠政策对REITs  收益的影响巨大。
        REITs  对我国地产市场有何影响？哪类  REITs  性价比更高？
        1)  为我国房地产市场带来新的融资新渠道。美国  REITs  是不动产市场的重要融资渠道之一，而目前国内房地产融资多依赖传统渠道且监管趋严下，融资渠道受阻，大力发展  REITs  市场有利于拓宽我国房地产市场的融资渠道；
        2)  对我国住宅市场的价格影响有限。从海外经验来看，REITs  对住宅价格影响较小，我国普通住宅作为  REITs  投资对象的性价比较低，因此客观上  REITs  的发展对我国住宅的市场影响不大。
        3)  从风险收益比的角度考量，综合项目租金回报率和空置率（风险），商业地产中零售  REITs  的投资性价比更优。
        现阶段，投资类  REITs  应特别关注哪些风险点？
        1)  基础资产层面，需关注税收影响下对本息覆盖倍数的影响；
        2)  交易结构方面，对于原始权益人以融资为目的的类  REITs，重点关注  SPV  的现金流与原始权益人的现金流是否充分隔离，以避免发生道德风险；
        3)  偿付安排方面，由于优先回购权本质是一个看涨期权，需要关注原始权益人优先回购权的权利维持费是否公允。
        风险提示：REITs  市场发展不及预期；房地产监管政策超预期