兴业证券-ABS系列之房地产REITs篇三：从成熟市场经验看中国版公募REITs-190702

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        投资要点
        他山之石：成熟  REITs  市场的兴衰、制度特征与投资价值
        1)  成熟  REITs  缘何兴衰？以美国为例，REITs  市场规模三次出现跳跃式发展的契机往往源于交易结构的改变，而其低迷则多受到宏观经济的影响；
        2)  成熟  REITs  市场的制度特征：投资于成熟的不动产资产、税收优惠政策、强制分配等成为成熟  REITs  市场的重要标签；
        3)  成熟  REITs  市场的投资价值：以美国为例，对比美股、美债、REITs三类资产。从收益风险比来看，权益型  REITs  属于高风险、高收益的资产；从最大回撤发生的幅度和时间来看，REITs  产品的风险对冲效果较弱。
        抛砖引玉：中国版公募  REITs  的发展展望
        1)  政策上，自  18  年以来，随着公募  REITs  推出的市场条件逐步成熟，政策也在逐步释放信号，推动中国版公募  REITs  的发行。
        2)  路径上，基于目前类  REITs  市场已成熟的背景，类  REITs  的公募化、“公募基金+类  REITs”是两种较为可行的实现路径。同时，对于公募  REITs  相关制度的制定还需关注两方面问题：可以积极引导  REITs由债权向股权转移，并跟进推出相应的税收优惠政策。
        3)  基础资产上，住房租赁  REITs  是最可能的突破点，零售物业  REITs产品的发展潜力较大。租赁住房受关注度较高，有诸多的政策支持，加上可享受税收优惠，有望成为公募  REITs  最可能的突破点；零售物业租金收益率较高且空置率较低，风险收益比占优，是公募  REITs具有较大发展潜力的品种。
        4)  投资结构上，公募  REITs  为个人投资者参与我国的不动产市场投资，共享物业增值红利提供了可能；对于机构投资者而言，一方面拥有长久期负债的机构投资者可以将其作为配置型资产，另一方面交易型账户也可以通过在二级市场的交易赚取资本利得。
        风险提示：REITs  市场发展不及预期；房地产监管政策超预期