光大证券-《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》点评：发改办外资778号文影响几何？-190714

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        ◆  发改委外债发行管理再度趋紧
        7  月  12  日，国家发改委发布的  778  号文秉承前期《国发发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资〔2015〕2044  号）及《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（发改外资〔2018〕706  号），仍坚持实行备案登记制管理，健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系。
        通知中强调，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；要求在外债备案登记申请材料中列明拟置换境外债务的详细信息等。
        2018  年以来境外发债监管进一步趋严，对部分行业和低资质主体境外发债提出更高要求。同样，去年  4  月以来，出于控制外债风险和配合国家房地产行业和地方政府债务监管政策的考虑，企业境外发债政策态度略有收紧。
        ◆  778  号文影响几何？
        我们认为，由此房地产企业发行人，除置换银行中长期贷款外，境外的中长期公开市场债务的新增规模将严格受限。房企无法通过境外发债获得对新项目的融资，对其现金流将造成不利影响。
        发行外债募集资金将仅限于境外市场的借新还旧，意味着发行人的新增项目，将无法通过境外债券市场进行融资；同时募集资金也不能调回境内用于开发或借新还旧。当然，发改委仅是对境外公开市场债务进行约束，房企仍然可以通过银行表内的贷款等形式进行新项目的资金募集。
        778  号文中可被置换的债券标的，主要为境外一年内到期的中长期外债以及境外一年内到期的中长期银行借款。直观来看，短期外债和短期借款并不包含在被置换的范围内，因此符合发改委通知要求以及前期文件约束的短期外债仍可获批发行。
        我们认为境外非标融资并不包括在允许被置换的中长期债务范畴。778  号文中，还要求房企在申请材料中，列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。非标作为非标准化融资，能够详细提供规模、期限乃至备案情况的可能性较低，对于房企发行人来说上报的难度也较大。因此，境外非标融资被公开债务置换的可能性较低。
        因此，在发改委对募集资金用途的约束下，房企境外整体的中长期公开市场债务规模，除置换银行表内中长期贷款外，或将难以新增，这对相关企业的现金流状况会造成不利的影响。
        ◆  风险提示：如果房地产板块政策调控收紧，则会对地产发行人的资金回笼速度造成影响。同时，货币政策的边际变化、以及房贷利率的变化也会对板块发行人外部融资环境有明显影响。