第一上海-金地商置-0535.HK-中期业绩高增长，上半年土地投资力度有所加大-190828

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　　归母净利润增长93%至11.8亿元：截至1H2019年，公司录得归母净利润约11.8亿元，同比增长93%，业绩增长主要在于：1）公司营业收入增长77%至30.6亿元，其中物业发展收入占比最大，物业发展收入增长95%至25.9亿元，物业投资及管理收入约2.8亿元，小额贷款收入约1.93亿元；2）公司录得毛利约13.9亿元，同比增长97%，毛利率约45%，同比上升4个百分点；3）公司录得合营联营业绩约8.26亿元，同比增长77%；除了有效税率略有上升小部分抵消业绩增长，公司录得净利润12.1亿元，同比增长75%，归母净利润11.8亿元，同比增长93%。
　　上半年土地投资力度有所加大：公司始终坚持深耕一二线城市，2019年上半年公司积极补充土储，新增13个项目，主要位于北京、上海、杭州、南京、青岛、成都及昆明等一二线城市。新增土储建面约254万方，土地款支出约252亿元（权益土地款约138亿元），占2019年上半年合同销售额96%，拿地力度明显加大，一二线城市占比持续提升。截至2019年上半年，公司土地储备约1541万方（权益比例62%）,其中一线城市占24.9%，二线城市占65.5%，三线城市占9.6%，截至2019年1-7月，公司实现合同销售额约311亿元，同比增长53%，合同销售面积147.7万平，同比增长66%。公司合同销售表现亮眼，上半年推盘去化率保持在70%左右，同时销售回款率约90%。预计下半年，公司将合理安排货值，按以销定产模式保证合同销售额稳定增长。
　　投资物业稳健发展：除了住宅物业稳健开发外，公司的商业地产板块也处于高速增长阶段，。1）自持商业项目（主要为写字楼以及购物中心）逐步投入运营，预计下半年上海九亭金地广场及写字楼将实现开业，2020年-2022年预计将有5个、2个项目及1个项目陆续实现开业。这些项目运营成熟后，预计可贡献租金收入将超过16亿；2）公司也在不断开拓发展高档商业园区，到目前为止，公司已经在上海拥有7个超100万方的产业区土储，其中36万平米产业园(分别位于上海嘉定、闵行、松江项目)已经开幕营业，并得到整体70%的开幕招商率。
　　目标价1.53港元，维持买入评级：考虑到公司近年来高增长合同销售额以及稳健的业绩情况，同时，截至1H2019年，公司已售未结金额约600亿元左右（权益63%-65%），我们认为公司近来年将进入业绩释放阶段，预计2019-2021年公司录得归母核心净利润约36亿元，44亿元，52亿元。按现有股价，对应PE仅3.5倍，2.9倍以及2.5倍，估值极具吸引力。尽管上半年公司加大投资力度，净负债率有所上升，但公司整体财务仍处于稳健水平。同时，考虑到下半年将放缓拿地节奏，预计2019年底净负债率将又重回50%以下，安全性足够.公司是行业内难得兼具估值以及利润弹性的标的，给予19年目标市盈率6倍，对于目标价约1.53港元，较目前现价75%上升空间，买入评级。