第一上海-新世界发展-0017.HK-核心利润同比增长10％，物业投资表现良好，派息超预期-190926

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　　2019财年核心利润同比增长10%，派息超预期：期内，公司录得综合收入767.6亿港元，同比增加26%，主要受惠于香港物业分部表现。物业发展分部收入录得65%的增长，主要受益于2018年二季度的销售入账贡献；物业投资分部收入录得18%的增长，主要受益于香港K11 ATELIER和武汉光谷K11的全年贡献。核心利润同比增长10%达88.1亿港元，每股核心溢利0.86港元，同比增加8%。近年来每股派息额稳定增长，2019财年每股派息共0.51港元，对应股息率5.1%，超出我们的预期。
　　物业销售强劲，捐300万尺农地回馈社会：期內，公司在香港的应占合同销售为105亿港元，在内地总销售金额为198亿元人民币，均超过前期目标。可售资源丰富，截至2019年9月，公司在香港的待售住宅单位共365个，2020年公司计划推出大围站住宅项目，对应逾3000个住宅单位。期末，公司在香港持有应占总楼面面积910万平方尺的土地储备以供开发。此外，公司宣布捐出约300万尺农地用于兴建公屋等，对应约1/5的原有农地储备，希望缓解香港房屋短缺问题，体现了公司良好的社会责任。
　　物业投资整体表现良好，Victoria Dockside有望继续增加经常性收入贡献：香港分部表现良好，随着K11 Musea的开幕，Victoria Dockside现已全部运营。K11 ATELIER贡献理想，目前出租率大约80%，最新成交尺租超过100港元。零售方面，K11 Musea目前项目已租出超过95%，人流情况良好。由于Victoria Dockside尚处开业前期，影响了分部利润，但随运营的成熟未来会继续增加经常性收入贡献。内地分部继续稳定发展，分部业绩增长14%。
　　均衡的物业发展及投资组合策略，盈利确定性高，维持目标价13.50港元，买入评级：公司将继续加强物业投资组合，按照公司规划到2026年香港分部核心租赁GFA将达三倍，内地租赁GFA将达六倍，预期带来更加均衡的物业发展和物业投资的组合，提高盈利确定性。截至期末，公司财务稳健，在手现金637亿港元，净负债比率为32.1%，公司仍持有一定规模非核心资产，预计公司派息能力将稳定提升。我们预期2020财年公司的收入为711.4亿港元，基本溢利同比增长8.0%至95.1亿港元。我们维持目标价13.50港元，对应每股NAV24.13港元44%的折让，维持买入评级。