第一上海-龙湖集团-0960.HK-基本面稳扎稳打，多维布局同发展-191125

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　　合同销售稳健增长，适当补充土储：2019年1-10月，公司实现合同销售金额约2016.2亿元，已完成全年2200亿销售目标的92%，全年销售目标完成基本无忧，预计公司2020年销售有望保持10%以上增长。土储方面：2019年1-9月，公司新增土储74个项目，新增建面约1367万平（权益比76%），新增土储权益地价约719亿元，新增土储平均地价约6902元/平米，截至2019年9月底，公司首次进入漳州、咸阳、中山、茂名、惠州、太原以及海口。截至2019年9月，公司总土地储备约7536万平（权益比70%），预估货值超过1万亿,按现有销售规模，可供公司稳健发展4-5年。
　　四大主航道业务同发展：近年来，公司除地产主航道稳健增长外，其他航道均取得不同程度发展。其中，商业地产方面，截至2019年中期，公司已开业商场29个，累计开业建面约296万方，预计全年已开业商场将达38个。预计全年租金收入有望超50亿。凭借着多年来领先的品牌以及运营经验，商业规模持续增长，预计2020年公司将继续在10城新开16座商场，有望在2020年及之后已开业商场个数能达70座，将带动未来租金收入快速增长。长租公寓方面，截至2019年中期，公司已开业房源超过6万间，规模持续领先，占据长租公寓运营商前3。物业管理方面，公司的龙湖智慧服务已累计进入城市约73个，服务家庭约240万户，凭借着公司优质的物业管理服务品质，10年以来客户满意度均超过90%。
　　财务状况稳健，融资优势明显：截至1H2019年，公司在手现金约582亿元，在手现金较为充足。总有息债务约1400亿元，净负债率仅53%，比去年同期下降2个百分点。此外，公司是境内外全投资级信用评级的民营房企，平均融资成本保持4.56%低位。年内，公司完成发行一笔8.5亿美元债（2029年到期，利率3.95%）以及规模为22亿人民币公司债（规模17亿人民币，5年期，利率3.99%&规模5亿人民币，7年期，利率4.7%），境内外融资渠道畅通，融资优势明显。
　　目标价40.70港元，维持买入评级：开发业务预计保持稳健增长，2020年实现开发业务利润约222亿，开发业务目标估值约1552亿元（给予市盈率7倍）；租金部分2020年预计录得23亿元（给予市盈率20倍），目标估值462亿元；物业管理及其他业务预计2020年录得利润5.92亿元（给予25倍市盈率），目标估值148亿元；我们在将目标估值以及期间利润分红折现，得到目标价40.70港元，给予买入评级。