兴业研究-REITs深度观察2022年第4期：公募REITs定价手册-220212

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本文探讨我国公募REITs的估值定价方法。

考虑到美国权益型REITs市场完善度高、数据齐全，我们以美国定价方法为基础，在考虑中美公募REITs的差异之后，给出国内公募REITs的定价方法。

美国权益型REITs已成为机构和个人的重要投资品类，市场体量大，行业覆盖面广，年化收益率相对可观，1972-2021年权益型REITs的年均复合总收益率为11.98%，2021年总收益率达到41.30%。

美国权益型REITs可以有效对冲通胀对资产价值的侵蚀，中高通胀时期整体表现优于标普500指数，长周期下REITs分红收益率与联邦基准利率变化趋势高度一致。

美国权益型REITs常采用NAV绝对估值方法和P/FFO相对估值方法对REITs公司进行估值，工厂、数据中心、基础设施等行业估值普遍高于均值，而仓储低于均值。

国内公募REITs试点行业周期性弱、较美国权益型REITs存在杠杆使用受限、重运营轻扩张特点，因而估值稳定性总体上会强于美国权益型REITs。

在具体类别方面，产权类型REITs和特许经营权类型REITs在资产期限、现金流分配、基金净值变化等方面存在较大差异，应分类适用不同的估值方法。

国内公募REITs的NAV绝对估值方法，可选取当前披露的可供分配现金流作为自由现金流，以中美无风险利率的利差叠加美国同行业REITs分红收益率作为折现率。

其相对估值方法，对于产权类REITs可以P/可供分配现金流和分红收益率作为估值指标；对于特许经营权类型REITs以IRR作为估值指标，不同期限的特许经营权，相同IRR之下，分红收益率不同；产权类型REITs的分红收益率和特许经营权类型REITs的IRR是可比的。