安信国际-房地产行业策略：并购加速行业整合-220114

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2021年是碧服的丰收年，年内收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝，在管规模增长同比上升101%至8.2亿平米。

整体而言，2021年亦是物管板块的并购大年，根据非完全统计数据，年内物管业并购超过70宗，交易金额超过330亿元，是过去几年并购金额的总和。

刚踏入2022年，民企纷纷出来为债务要约展期、出售资产套现，融创更是于短时间内再度以较低价格配股融资，可见民企融资压力仍在。

考虑到地产公司的流动性危机，我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去，建议继续关注头部或国企背景之物管公司以受惠行业整合的红利。

报告内容碧服丰收年。

根据克而瑞数据，2021年百强物管公司排名首50位的总在管面积约84.3亿平米，比2020年首50位的总在管规模上升28.3%。

排名首50位之物管公司的合约面积约128.9亿平米，比2020年首50位的总合约面积上升33.2%。

在管规模排名首五位依次序为碧服（6098.HK）、万物云、雅生活（3319.HK）、保利物业（6049.HK）及恒大物业（6666.HK），除了保利物业从第六位上升至第四位，其余四家公司保持五强地位。

碧服是2021年的大赢家，年内共花180亿元收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝，在管规模增长同比上升101%至8.2亿平米。

行业内卷情况加剧。

2021年是并购大年，根据非完全统计数据，年内物管业并购超过70宗，交易金额超过330亿元，是过去几年并购金额的总和。

过去较大型的收购案，如彩生活收购万象美、雅生活收购中民物业、融创服务收购开元物业、碧服收购满国康洁等，金额都在15-25亿元之间。

然而2021年，作价10亿元以上的并购案就近10宗，其中碧服收购蓝光嘉宝、富力物业，还有万物云以股权置换阳光智博单宗金额就是50亿元以上。

近期较大型的并购案为华润万象（1209.HK）疑以10亿元收购禹洲地产的住宅物管业务。

考虑到地产公司的流动性危机，我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去。

民企融资压力仍在。

据我们统计，于首季度到期的境外债约154亿美元。

部分房企如禹洲、大发等已发出债务展期要约，雅居乐、世茂在出售项目资产套现。

融创进行先旧后新配售以筹集约45亿港元的资金，配售价为每股10港元，对比前一天收盘价折让15%，股份滩薄效应约8.3%。

融创去年11月刚配售集资50.8亿港元，加上出售融创服务旧股及贝壳股份和股东贷款，未计本次配售，融创在去年已获资金约155亿元，在基本上全覆盖2022年美元公募贷的前题下，公司在短时间内再度以较低价格来作资本融资，反映公司管理层对于2022年环境仍然是不乐观。

房企密集式的套现融资，加上房企隐性债务的忧虑，使民企雪上加霜。

优选龙头受惠行业整合。

早前市传央行要求九家国企，包括华润、保利、金茂等牵头，向多家民企包括中梁、奥园、融信、佳兆业等收购其项目以解决流动性风险危机。

我们向部份发展商查询后，均否认有关消息，併購還是以市場化操作為主，我们继续关注行业事态发展。

考虑到一、二月为债务集中到期的时间，对行业尤其是民企仍存在压力，物管业务属相对优质的资产，我们预期更多物管并购将会出现，建议继续关注头部物管公司。

风险提示：i)地產政策不确定性；ii）关联房企融资难度增加。