中达证券-房地产行业周报：从广东落户限制放宽看区域顶层设计转变-200119

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　　专题点评：
　　1月14日上午，广东省省长马兴瑞在作省政府工作报告时提到，广东将放开除广州、深圳之外的城市落户限制。
　　事件评论:
　　广东放开落户限制提振需求，二线城市布局房企或将受益。此次取消广东省内除广州、深圳市之外城市的落户限制对于大湾区布局房企具有最为直接影响。截至2018年末，碧桂园、万科在大湾区的土地储备最为丰富，分别有2541.0万平方米及1818.9万平方米，碧桂园土储面积前三的城市分别为惠州（910.5万平方米，占比37%）、广州（323.4万平方米，占比13%）、佛山（286.3万平方米，占比12%），万科土储面积前三的城市分别为广州（418.4万平方米，占比23%）、深圳（410.5万平方米，占比23%）、东莞（365.5万平方米，占比20%）。同时，在本次广东省放开部分城市落户限制前，已有海南、广西、河南、山西等省大规模放宽落户政策，多个省份制定积极引进人才政策。预计2020年在顶层基调不变态势下，部分地区有望陆续放开落户限制以提振需求侧力度与当地房地产市场发展活力，其中主要以一线卫星城及部分二线城市为主。
　　数据要点：
　　截至1月16日，本周44个主要城市新房成交量环比上升2.1%，2020年累计成交量同比上升21.4%，一、二、三线城市累计同比分别上升38.9%、31.1%及6.2%。
　　截至1月16日，14个主要城市的可售面积（库存）环比下降1.3%，同比上升5.4%；平均去化周期10.3个月，环比下降0.1%。去化周期环比涨幅前两名南京和苏州的去化周期分别为5.7个月和6.5个月，分别环比上升23%和12%。
　　截至1月16日，15个主要城市的二手房交易建面环比上升15.2%，2020年累计交易量同比上升47.9%。
　　投资建议:
　　临近农历春节，楼市整体运行较为平稳，行业基本面保持稳定。从2019年12月经济数据来看，M2同比增速达8.7%，较上月提升0.5个百分点，较2018年全年提升0.6个百分点；房地产开发资金来源增速较上月提升0.6个百分点至7.6%，主要系按揭贷款和定金及预收款增速快速提升推动。另一方面，近期房企境内外发债情况也较为顺畅，多数房企的发行利率较之前均有可观的下行。上述现象表明全面降准等政策的效果正逐步显现，整体经济中流动性情况较前期已有明显改善，刚需（按揭贷款等）也得到了政策面的支持。我们预计今后一段时间主流刚需仍将得到政策面的支持，房企的开发资金来源和融资成本也将得到进一步的改善。维持行业“强于大市”评级，看好低估值房地产权益资产以及优质地产债券的表现。