光大证券-房地产行业信用债月度观察：“房住不炒”仍将延续，宽松的政策环境值得期待-200301

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　　年初以来疫情的蔓延对中国经济造成下行压力，不少投资者认为地产政策将会放松，并且可能将其作为短期刺激经济的工具。而我们的观点是，地产政策是房价的函数，而不是经济增长的函数，即不会将地产政策作为短期刺激的工具。
　　◆房地产不会是短期刺激经济的手段
　　2016年12月召开的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”的概念，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。2019年7月的政治局会议中提到，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并将其作为落实房地产长效管理机制的重要任务之一。2020年开年以来，不少地市出台了房地产扶持政策，例如驻马店市政府出台了《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中提到降低首付比例，随后相关人员被约谈，河南省委、省政府再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任、保持房地产政策的持续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。由此而言，“房住不炒、不将地产作为短期刺激经济的手段”这一政策方向和决心是显而易见的。
　　◆宽松的政策环境值得期待
　　我们认为地产政策会有边际放松。2020年2月下旬召开的中央政治局会议继续强调，“积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度”。一方面，前期确实政策趋严，乱象整治，而目前整治已有成效，政策会有放松趋势；另一方面，市场上流动性合理充裕，经济下行压力之下政策再度趋严的概率不高。而政策的放松并不意味着将利用地产作为刺激经济的工具。近期不少地方出了房地产扶持政策，如政府延期缴纳土地出让金，降低土地保证金比例、放宽预售标准、放开限购，部分银行下调首付比例等，这一系列手段短期内刺激了地市、楼市的销售，但这是对此前地市和楼市趋冷之后的调整，很大程度上是放松了刚需购房群体的购房需求，这部分购房主体以自住为主，不会对稳房价造成明显影响。融资政策方面，目前并没有出台政策文件放松融资端，未来可能会利用窗口指导的形式进行小幅放松。如要求在2019年下半年剩余时间严控房地产信托规模、使之不超过2019年6月30日的规模，收紧房地产开发贷额度、原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平等措施，都是采取窗口指导的形式下达，预计2020年依然如此，此类的放松可能不会下发文件或政策，采用窗口指导的概率较高。总结而言，整体政策上，基本性政策基调不大可能会发生改变，但宽松的政策环境是可以期待的。
　　◆风险提示
　　警惕地产融资政策仍偏紧，外部融资渠道宽松不及预期。