世联行-房地产行业：粤东城市2019年房地产市场报告，江静潮初落，当春花自开-200320

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　　我们曾在2018年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。回顾2019年，需求疲弱的市场行情得到印证。
　　宏观政策上看，2020年楼市仍以”稳”字当头，政策的主基调“稳地价、稳房价、稳预期”。2019年中央经济工作会议提出，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。
　　回顾粤东城市（河源、汕头、汕尾、梅州、揭阳、潮州）市场表现，从二级市场端可见，粤东各个城市存在着相同的共性，成交价格稳定波动，除汕尾之外成交量均有不同幅度降低，整体呈现量降价稳态势。楼市横盘之下各开发商营销积极，以价换量、渠道分销及低首付营销方式逐渐成为市场常态；但在土地端可见，品牌房企积极进入，分食各城市优质商住土地，其中核心区域土地溢价率攀升，比如华侨城看中潮州旅游资源积极布局，说明品牌房企依旧看好粤东城市发展潜力，对粤东城市价值有着良好的预期，也可预见未来粤东市场品牌竞争更加激烈。
　　就惠州而言，将不断优化商品房价格备案机制，房地产市场保持平稳健康发展。另外，近几年惠州市逐步落地的发展规划及产能建设，已经初见成效，逐渐可以看到虹吸效应的显现。对于惠州2020年市场展望，我们主要有以下三点：
　　潜在供应加大，未来的库存风险上升。
　　且不论现有取得预售证未售部分的库存，仅惠州市住建局公布的施工数据显示，2018-2019年取得施工证的总面积累计达6677万平米，而实际新开工面积预计将超过4000万平米（其中取得新增预售证的面积为3693万平米），已取得施工证未开工及已开工未入市的潜在供应远高于2000万平米。
　　客户趋于全国化，多元化。
　　从全国的角度来看，世联监测的47个主要城市中，惠州全年商品房销售17.44万套，在全国排名第四，居大湾区首位。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，打破了珠三角城市行政边界的限制，让更多的大湾区客户乃至全国的客户重新认识惠州。
　　目前惠州人口流入不足以支撑惠州巨大的市场供应量，加上深圳、广州等周边城市外溢客户减少，成交客户结构在发生着改变，2019年惠州商品房成交客户遍布全国15个省份，省外客户占比大幅上升，部分项目最高达五成，其中以东北、江西区域的客户占比最高，预计2020年惠州市场客户全国化程度进一步上升。
　　市场分化将会延续，差异化拉大。
　　从各板块市场表现来看，2019年惠州各大板块整体开盘平均去化率差异加大，个盘之间表现两极分化，板块和个盘差异化拉大。惠州限价政策放松后，不同区域的楼盘，备案价不断突破。在售项目打折、低首付等促销手段如同家常便饭出现在我们的朋友圈，启动渠道带客，阶段性涨佣刺激更是很多楼盘常用的应对措施。记忆中惠州上一次出现“低首付”还停留在2015年。当然，2020年不可能上演2016年补涨的行情。需求不足和前期透支逐渐暴露，市场分化将越来越明显。
　　谈及惠州的城市配套设施，很多人的印象是“进展缓慢”，但从城市规划与近期配套兑现速度来看，惠州城市价值未来仍是可期。2019年，粤港澳大湾区、先行示范区、全面放开港澳居民在大湾区买房等城市利好如潮，惠州金山新城建设、“丰”字交通体系规划，赣深高铁和广汕高铁惠州段建设全面铺开等利好进展不断加快。
　　不妨静待花开，待到蓦然回首时，百花齐放。