兴业证券-房地产行业周报（1.27-2.2）：持续推荐大开发商和房屋租赁龙头世联行-180205

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        投资要点      
        本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+4%，同比变化+518%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+16%/-7%/+11%。同比增速较高的原因是去年同期处于春节假期，成交基数低。    
        房价周期波动下降，提升行业估值。2月1日，西安市公安局推出最新户籍新政策，其中明确表示降低落户学历门槛，中专学历即可落户，并且放宽了直系亲属落户的限制。继兰州、南京、武汉、郑州、长沙，西安也有政策边际变动。一二线基本面底部，房价波动降低，增量资金将带来地产股估值中枢的提升。2016年举牌行情和去年内房股行情都是增量资金带来的，今年a股大开发商的核心逻辑也是如此。布局核心一二线城市的大开发商具有销售增速稳定，业绩确定性较强，估值低的优势，受增量资金持续青睐。    
        大地产公司一月销售开门红，集中度提升也是基本面支撑重要方面。根据万科的月度销售公告，万科1月实现合同销售面积444万平方米，同比增长25.8%。合同销售金额679.8亿元，同比增长41.3%。大地产公司在投资拿地、融资方面的优势越发明显，强者恒强。    
        持续看好房屋租赁板块，持续看好世联行。房屋租赁政策持续出台，对于行业扶持力度较大。世联行凭借房屋代理策划业务20多年的耕耘，在房屋租赁市场乃至后服务市场打下了坚实的基础，世联行未来成长空间广阔。从估值角度来看，世联行目前股价对应2017年和2018年PE  分别只有20倍和16倍左右，处于历史低位，安全边际充足。    
        本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+4%，同比变化+518%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+16%/-7%/+11%；一/二/三线城市同比分别变化+2835%/+2106%/+225%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-33%/+46%/+13%/-4%，北、上、广、深同比变化+801%/+3537%/+3399%/+67370%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+3%，同比变化+1244%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为8.2个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.1/+0.1个月。本周同比增速较高的原因是去年同期处于春节假期，成交基数低。    
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。银行持续给房地产加杠杆是大趋势，一二线城市基本面中长期上行，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的大行情。当前时点是估值系统性提升的起点。投资标的重点推荐新城控股、招商蛇口、绿地控股、保利地产、世联行、万科a。受益标的还有华夏幸福。          
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，万科a股东可能的减持风险。