莱坊测计师行-房地产行业广州写字楼市场季度报告：2020年第一季度-200509

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　　2020年第一季度广州甲级写字楼市场没有新项目交付上市，甲级写字楼市场存量为581.4万平方米。由于在本季度，写字楼供应量保持不变而租赁需求有所上升，广州甲级写字楼市场的空置率环比小幅下降1.6个百分点至5.4%。
　　2020年第一季度，广州甲级写字楼市场平均租金环比小幅下跌1.1%至每月每平方米人民币176元，而空置率环比下降1.6个百分点至5.4%。在本季度，尽管有新冠病毒肺炎疫情的发生，但由于许多租赁需求在疫情发生前已经落实，并没有因此而受到大的影响。而且本季度广州甲级写字楼市场上没有新增供应，故广州甲级写字楼市场的空置率有所下降，尤其是天河北和珠江新城这两个子市场：天河北子市场的空置率下降3.3个百分点至4.6%，珠江新城子市场的空置率下降1.5个百分点至5.2%。
　　尽管空置率有所下降，但由于国内及全球疫情所造成的经济前景的不确定性，部分写字楼业主选择下调租金以争夺租户入驻物业，致使本季度广州甲级写字楼市场的租金有所下降。在本季度，广州写字楼市场平均租金环比跌幅最大的子市场为琶洲子市场和越秀子市场：琶洲子市场的平均租金下跌3.1%至每月每平方米人民币154元，越秀子市场的平均租金下跌2.9%至每月每平方米人民币136元。
　　2020年伊始，新冠病毒疫情的突发造成的经济下行压力的加大等负面因素，对广州写字楼市场的发展带来了一定影响。但由于目前广州写字楼市场的整体存量及空置率均低于国内其他一线城市，使得广州写字楼市场在2020年第一季度维持在一个相对稳健的状态，租金也维持在相对稳定的水平。
　　从短期看，疫情会对广州写字楼市场造成一定的影响，包括企业租赁策略的调整将趋于保守，扩张计划将会被暂时搁置等。但同时，TMT(科技、媒体、通信)租户的发展受疫情影响较小，而生物医药产业甚至有所促进，预计该类型企业仍有升级、扩租的需求。而为了扶持企追捧，典型案例有：2020年第一季度，中国平安人寿保险有限公司广东分公司在白云区的万科三元里中心租用了4,800平方米的办公空间。
　　一手散售市场上，2020年第一季度广州销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币40,111元。受到疫情的影响，部分写字楼业主开始选择降低销售价格以吸引更多买家。此外，相较于售价高于每平方米人民币40,000的销售型写字楼项目，售价低于该水平的销售型写字楼项目在本季度更能受到买家的青睐。在本季度，与中心区相比，外围区的销售型写字楼成交活动更为活跃，主要集中在黄埔区、增城区和花都区。典型成交案例有：作为广州第二CBD的重要经济引擎，黄埔临港经济区在本季度录得保利鱼珠港写字楼项目13,259平方米的大宗交易，其成交单价为每平方米人民币35,000元。