莫尼塔-宏观周报：房地产市场持续下行，调控存在小幅放松可能-211031

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房地产市场近三个月来显著下行。

今年以来销售同比持续下滑。

房地产投资持续走弱，土地市场交易节奏受“土地供应两集中”政策影响较大，房企资金流转效率降低，不同时期资金波动加大。

新开工面积累计同比增速大幅下滑，较同期施工、竣工面积下滑幅度加大，叠加土地出让减少、房企融资环境紧张的影响，短期拿地和新开工走弱的趋势或将延续。

房企资金来源大幅收紧，贷款、自筹持续走弱，销售回款成为主要资金来源。

考虑到后续销售数据在四季度短期内上升较为困难、房地产贷款集中度管理限制房企贷款增长、三条红线下房企更依赖销售回款、企业融资渠道收窄等因素，预计四季度后续房地产资金来源增速难有明显提升，这意味着房企资金链风险或将加大。

在盈利能力不足、优质资产出售不顺畅、流动性负债偿还期限在即等多重压力之下，部分房企出现了较大的违约风险。

房地产调控持续收紧下，此前激进加杠杆房企的债务风险逐渐暴露。

2021年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等多家开发商出现了流动性紧张的问题，国际评级机构穆迪发布报告下调富力地产、祥生控股等10余家房企信用评级，表明对房企未来销售、融资前景的不乐观态度。

房地产行业是我国支柱产业，房企债务违约将在金融机构、地产行业等五个层面上对宏观经济产生负面影响。

房地产市场景气度与经济周期密切相关，若房企信用风险继续发酵，将从投资、消费、金融信贷等方面强化经济下行压力。

针对房地产行业的健康发展，近期监管层频频发声，多地也在近期调整因城施策，房地产供给和需求两方面政策出现放松的迹象。

在供给端，部分城市在“三条红线”和房贷集中度严监管的框架下适度放宽了政策执行力度，通过提高预售资金返还额度、缓缴土地款、出台“限跌令”等举措缓解房企流动性风险。

在需求端，部分地区下调了房贷利率，保障刚需群体的购房需求，其中包括深圳、广州、中山等珠三角城市与无锡、湖州等长三角城市。

预计未来随着政策放松的城市范围逐步扩大，部分刚需得到释放，房地产行业的信贷环境有望边际改善，有助于市场平稳健康发展。

生产数据：动力煤、螺纹钢价格本周下跌幅度较大，动力煤高位下跌24.9%，螺纹钢延续下跌10.8%，铁矿石价格震荡回调0.5%。

螺纹钢期货库存继续消解，本周下降38%。

本周高炉开工率为52.1%，较上周下降1.1个百分点。

大宗商品价格涨跌互现，CRB商品上涨0.7%，原油上涨0.3%，黑色系大宗商品的降温也带动铜、铝现货下跌，幅度分别为3.2%和9.8%。

需求：房产需求同比上月有所回升，土地供应成交市场需求继续下降。

30大中城市房地产成交面积（10.16-10.29）同比上月同期回升4.4%，同比去年同期下降30.9%。

100大中城市土地供应面积两周数据（10.10-10.24）同比上月同期下降9.3%，同比去年同期下降40.3%。

100大中城市土地成交面积（10.10-10.24）较上月同期下降30.9%，较去年同期下降57.9%。

土地成交溢价率（10.18-10.24）上升至4.4%，较上周上升0.9个百分点。

10月第4周（10.18-10.24）汽车日均批发5.47万辆，相比9月同期下降8.4%。

食品价格：本周食品价格普遍延续上涨。

猪肉和蔬菜价格上涨幅度较大，分别为9.1%和8.7%，鸡蛋价格也有一定程度的上涨，幅度为7.9%。

农产品批发价格200指数较上周上涨4.4%。

月度看，猪肉9月均价19.9元，10月均价20.2元，同比上涨1.5%。

鸡蛋9月均价10.5元，10月均价10元，同比下降4.8%。

蔬菜9月均价4.5元，10月均价5.5元，同比上涨22.2%。

水果9月均价5.4元，10月均价5.7元，同比上涨5.6%。

农产品批发价格200指数9月均值为113.2，10月均值为120.3，同比上升6.3%。

流动性：为维护月末流动性平稳，本周OMO每天投放2000亿元，共投放10000亿元，到期3200亿元，27日有700亿国库现金到期，同日央行已续作，本周实现净投放6800亿元。

1年期AAA同业存单利率收报2.79%，较上周上行2BP。

本周DR007均高于7天逆回购利率，差值最低22.5BP,最高30.4BP，平均高出26BP，月末银行间流动性偏紧。

1年期AAA存单利率均低于1年期MLF利率，差值最低15.1BP，最高17BP，平均低16BP。

国债收益率短端（1年期）和长端（10年期）较上周分别下行3BP和2BP，分别收报2.35%和3%。

DR007上行15BP，收报2.28%。

本周沪市下跌0.5%，创业板上涨1.1%。