光大证券-房地产行业信用债月度观察：数据趋好，调控偏严-200816

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　　◆数据趋好，调控偏严
　　商品房销售、投资数据降幅持续收窄。2020年1-7月，商品房销售面积同比负增，增长率为-5.8%，商品房销售额累计同比增速为-2.1%。两项降幅均持续收窄，预计销售额在随后几个月转正概率较大。在开发资金来源中，与销售数据相关的“定金及预收款”同比继续下滑，降幅收窄，2020年1-7月的累计同比为-3.4%；“个人按揭贷款”累计同比转正至6.6%，体现销售逐渐向好态势。
　　2020年1-7月，土地成交价款同比增速为12.2%，同比增速加快。土地购置面积虽1-6月同比增幅收窄至-0.9%，但1-7月同比增幅又降至-1%。我们认为，7月中央召开房地产工作座谈会，强调“房住不炒”，同时杭州、南京、深圳等十余城收紧房地产调控政策，传递出政府控制房价上涨与房地产市场过热的决心，地产调控政策仍严。
　　开发投资到位资金增速、国内贷款同比增速均转正。2020年1-7月开发投资资金累计同比为0.8%，其中国内贷款累计同比为4.9%。随着后续经济的复苏回暖，地产开发投资资金有望继续保持增长。但在国家持续调控的大背景下，不会出现市场过热情况。
　　◆发债主体月度信用观察
　　2020年7月，地产发债主体（非城投）共发行债券501.59亿元，当月偿还量为449.11亿元，债券净融资额为52.48亿元，单月净融资额继续为正，但增幅明显收窄。从发行结构来看，7月份房企债券的净融资来自于国企，国企7月净融资为72.49亿元，而非国企7月份净融资额为-20亿元。从未来九个月的到期分布来看，地产发债主体偿债压力较大，2020年下半年的月均偿还量在500亿元以上。
　　2020年8月至今（截至2020年8月16日），地产发债主体共发行219.3亿元，发行结构上来看国企和民企发债较为均衡。
　　地产债信用利差走势分化：从AAA和AA+级别的房企利差走势来看，1、2月份信用利差显著下行，进入3月份以来信用利差逐步上行，5月份利差有所收窄，随后6月份、7月份信用利差又开始走阔，而8月份截至中旬，房企信用利差有所下行；而AA级别则从2020年初以来至4月上旬均呈现上行趋势，至4月中旬到达高点，随后利差一直下行。
　　◆风险提示
　　警惕疫情反复对地产开工、销售的负面影响；调控政策超预期。