光大证券-产业债信用观察之房地产：2020Q2地产主体流动性分析-200906

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从主基调来看，地产调控政策是一以贯之的，自2016年底的中央经济工作会光大证券议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，“房住不炒”始终是主线。

2020年上半年受到疫情影响，市场流动性宽裕，带动地产产业债信用观察之房地产融资的上升，然而随着土地市场、资本市场的升温，不少城市房价开始不健康的增长，调控如期而至。

为控制房企有息负债的增长，监管方对房企的负债设2020Q2地产主体流动性分析置三道红线，分别是剔除预收账款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%以及现金短债比不低于1倍。

我们通过房企披露光大证券的2020年二季报，从流动性角度分析房企的负债水平、偿债压力。

◆偿债能力有产业债信用观察之房地产所下滑，关注关键指标变动短期偿债能力：从企业属性维度来看，地产国企的短期偿债能力在近两年略低于民企，反应了民企相比于国企更为注重“现金为王”的理念，储备更多的货币资金应对到期债务压力，2020Q2地产国企和民企短期偿债能力同比均有下滑。

从规模维度来看，截至2020Q2小型房企的2020Q2地产主体流动性分析短期偿债能力优于大型房企和中型房企，从同比变化来看大型房企、小型房企的短期偿债能力有所下滑，而中型房企的短期偿债能力反而有所提升。

长期偿债能力：从企业属性维度来看，2020Q2国企地产的净负债率同比提升3.88个百分点至92.43%，而民光大证券企地产的净负债率则同比提升了1.84个百分点至71.11%。

从规模维度来看，呈现出分化态势，2020Q2大中型房企净负债率均较2019Q2产业债信用观察之房地产有所下降，而小型房企净负债率仍在提升。

现金流压力测试：多数房企即使没有外部融资，依赖内部资金储备也足以覆盖债务支出，但样本中有约29%的地产主体可自由支配的现金无法完全覆盖债务支出，其中还有1家主体可自由支配的现金为负，需要缩2020Q2地产主体流动性分析减债务支出或是依赖外部融资弥补资金缺口。

这些偿债压力较大的主体主光大证券要集中于中小型房企、国企，国企面临的融资环境相对更为友好，但个体资质分化较大，弱资质国企有违约先例，需要对单个主体做详细分析。

◆风险提示部分房企未公布二季报，样本数据可能存在偏差；触及红线的房企面临较大外部融产业债信用观察之房地产资收紧压力，关注自有资金偿债能力；规模较小、民营企业的地产主体基本面偏弱，需要密切跟踪其信用风险。