中达证券-内地房地产行业周报：二手房成交面积环比持平，财政部明确专项债券规定-211114

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数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比下降3%，2021年累计成交面积同比上升8%。

北京和上海环比分别上升21%和下降35%。

一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升23%、13%及下降0.7%。

芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约169%、83%、73%和49%。

截至11月12日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期11.4个月，平均环比下降1%。

南宁和莆田去化周期分别由上周的13.7个月和20.5个月变动至11个月和16.9个月，分别环比上周下降20%和18%。

本周，15个主要城市二手房交易建面环比持平。

江门和金华环比分别下降28%和21%。

2021年累计成交面积同比下降4%。

深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降56%、37%和30%。

本周观点：本周，重点城市成交面积较上周有所下降。

受部分房企回购债券及部分城市信贷政策边际改善等影响，市场有所回暖，本周主要城市新房成交面积环比降幅收窄；但由于市场惯性等因素，销售情况短期改善仍相对有限。

另一方面，二手房市场逐渐稳定，本周重点城市二手房成交面积环比持平。

库存方面，受部分城市供地和商品房入市节奏影响，多地可售面积环比上升，例如，杭州、北京可售面积环比分别上升12%和3%。

受按揭投放有所改善影响，部分城市销售有所提升，平均去化周期环比较上周有所下降。

投资建议:行业表现受信贷政策调整等因素影响波动较大，十九届六中全会强调保障及改善民生问题。

受房企回购债券、行业信贷政策调整等因素影响，地产板块波动较大。

本周，部分房企继续回购债券、旭辉大股东计划合计将最多投入16.73亿港元进行全额认购，大量债券回购及供股等体现了房企对自身经营及财务状况的信心，向市场释放出较为积极的信号；另一方面，交易商协会本周举行房地产企业代表座谈会，据参会人士透露，多家房企近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，有望促进企业资金链的稳定性。

但从目前来看，部分房企资金面仍面临一定压力，房企内部分化延续。

政策方面，行业发展依然以“三稳”为主要导向，国家及多地出台保障民生政策，继续加强房地产市场稳定。

十九届六中全会指出要“坚持在发展中保障和改善民生”，广州等地持续推动保障性租赁住房发展，广东提出保障商业配套用地及推动商圈提升、积极维护和保障居民生活刚需，进一步维持房地产市场的平稳发展。

目前，房地产行业仍然以保障民生及满足居民购房、生活刚需为主，建议持续关注各项业务发展成熟、财务纪律审慎、具有资源及资金优势的头部房企。

维持行业“强于大市”评级。

风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。