第一上海-融创中国-1918.HK-降杠杆战略成效显著，孙主席多次增持增信心-210112

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孙主席多次大幅增持，增强市场信心：根据港交所公开披露信息显示，公司董事会主席孙宏斌于2020年12月30日和2021年1月4日及1月5日，孙宏斌主席分别增持180万股和290万股股票及94万股，累计斥资近1.53亿港元，增持564万股。

这是孙宏斌先生自2017年1月以来首次增持，大幅增强市场信心。

预估2021年销售目标增长10%至6300亿：截至2020年底，公司实现累计合同销售额约5753亿，同比增长3.4%，完成2020年全年6000亿销售目标的95.9%，权益合同销售金融约3889亿元，同比增长1.3%，（销售权益比67.6%）。

2020年销售目标完成略微不足，但公司2020年叠加2019年部分已售未回款金额，全年销售回款高达5800亿元，销售回款强劲，公司整体经营持续稳健发展。

此外，截至2020年，公司拿地支出也有所下降，预计补充土储货值约7100亿，权益货值约3800亿，剔除2020年预估结算口径，预计2020年底公司总货值仍超过3万亿，且公司土储仍以一二线城市为主，需求有所保证叠加疫情的缓解，预计2021年全年销售有望保持在10%增长至6300亿，预计2021年总可售资源9000亿元，对于对应完成销售目标去化率约为70%。

净负债率下降超预期，“三条红线”连降两档至黄色档：公司降杠杆战略成效显著，预计2020年底全年净负债率下降至100%以下，超出市场原先120%预期，同时公司现金短债比也实现大于1，“三条红线”连降两档至黄色档，主要得益于：1）2020年公司强劲的销售回款约5800亿元；2）融创服务上市募集资金（绿鞋行使后共计约92亿港币）增厚公司权益；3）公司拿地支出相比2019年大幅下降，权益应付土地支出大幅减少；公司在降负债，增利润道路上持续推进。

估值安全边际，目标价42.6港元，维持买入评级：尽管房地产板块受三条红线及房地产贷款集中政策等影响，估值近乎处于近10年低位，但我们认为本次房地产政策的意图在于加快优秀房企未来良性扩表的正确路径，帮助ROE模型稳定优化(杠杆降、融资成本降、周转稳、利润升）。

公司作为留在牌面上优质房企，大部分能力已经得到历史验证，能力和基因都不会突变，同时公司仍然拥有极具竞争力的土地储备以及强大的销售及管理等能力，可持续帮助公司实现稳步增长，我们预计2020-2021年，公司实现核心归母利润约300亿、300亿，公司基本稳坐行业前五的龙头地位，同时考虑到公司目前降杠杆战略成效显著，给予公司2020年5.5倍PE，对于目标价42.6港元，仍有42%上升空间，维持买入评级。