中达证券-房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：整体数据继续下行，政策修复逐步发力-211115

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销售投资增速下滑，土地市场热度下行。

1-10月全国商品房销售金额累计同比增长11.8%（1-9月：16.6%）；销售面积累计同比增长7.3%（1-9月：11.3%），单月销售增速继续下滑。

1-10月，开发投资累计同比增长7.2%（1-9月：8.8%）。

受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动，以及开发商融资端压力增大影响，1-10月购置土地面积与土地成交价款分别下降11.0%和增长0.2%。

整体而言，10月数据显示行业基本面呈加速下滑态势，部分房企的经营问题已对行业产生一定影响，行业重回正轨仍需打破信用反馈的循环。

集中供地影响拿地节奏，新开工降幅有所扩大。

集中供地和融资端压力并存，一定程度影响了近月的新开工节奏。

1-10月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑7.7%（1-9月：下滑4.5%）；房屋竣工面积同比增长16.3%（1-9月：增长23.4%）。

目前房企在融资端存在一定压力，新开工情况亦受到了一定影响；在销售融资端出现明显改善前，新开工增速或继续承压。

开发资金增速继续回落，资金压力改善尚待信贷投放。

1-10月，房地产开发资金来源累计同比增长8.8%（1-9月：增长11.1%）。

拆分来看，国内贷款累计下降10.0%（1-9月：下滑8.4%）；自筹资金累计同比增长5.1%（1-9月：增长6.1%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长21.0%和9.7%（1-9月分别增长25.6%和10.7%）。

开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款成为支撑整体资金来源增速的主要因素，但边际上已有明显下行压力。

展望后市，行业修复政策的落地或对资金来源形成一定支撑。

销售继续下滑，去化有所放缓。

10月，44城新房成交面积环比下降13%，同比下降31%；当年累计成交面积同增9%（上月为14%），一、二、三线城市分别上升24%、13%及0.2%。

芜湖、福州、淮南和泰州累计增幅较大，而肇庆、东营、嘉兴、泉州累计降幅较大。

截至10月末，14城新房去化周期为34.2个月，平均环比上升9%，同比上升172%。

二手房方面，10月，15城二手房成交面积环比下降31%，同比下降47%；截至10月末，15城累计成交面积同降4%（上月为0%）。

北京、金华、苏州二手房成交面积累计增幅居前。

三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

宅地成交下行延续，溢价率小幅下降。

1-10月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约29.3%；其中，一线城市下降1.1%，二线城市下降26.1%，三线城市下降36.2%，流动性压力下房企拿地明显降速。

成交楼面均价方面，10月单月出现一定回升。

溢价率方面，经历了首轮集中供地的躁动后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，10月单月溢价率环比小幅下降。

投资建议：修复政策逐步发力，维持“强于大市”评级。

近月以来信用风险的扩散对行业基本面影响无需赘言。

目前行业面临的主要问题即市场通缩下、行业信用和基本面的反馈循环。

从近期顶层的表述看，行业修复性政策正逐步推进，或将有助于打破当前的正反馈循环。

待行业重回正常定位后，真正优秀公司有望快速脱颖而出。

维持“强于大市”评级。