第一上海-碧桂园服务-6098.HK-全年业绩表现亮眼，积极构建“大物业+大社区”运营模式-210323

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归母净利增长61%至26.86亿元：截至2020年，公司录得归母净利润约26.86亿元，同比增长60.8%，业绩大幅增长主要来源于：1）公司营业收入大幅增长61.7%至156亿元，其中物业管理服务收入增48%至86.07亿元，社区增值服务收入增长100.1%至17.31亿元，非业主增值服务收入受咨询服务业务模式改变影响，略有下滑3%至13.7亿元，同时，三供一业业务收入同比大幅增长78%至27亿元（其中物管收入约15.4亿元，供热收入约11.6亿元），城市服务逐步开始贡献收入，2020年实现收入8.84亿。

2）毛利润增长73%至53亿元，毛利率上涨2.4个百分点至34%,。

此外，费用率略有上升至13.4%，因「高新技术企业」资格于2020年到期，导致所得税率由上年同期的优惠税率15%变更为25%（2019年17%），公司录得归母净利润26.86亿元，同比增长61%，略超市场预期。

管理规模仍处于高速扩张期：截至2020年，除三供一业外，公司总合同管理面积增加1.63亿平至8.21亿平（不含城市服务，另三供一业物管约8517万方，供热约4234万方）。

拆分来看，收费面积增加1.01亿平至3.77亿平，储备面积增加0.35亿平至4.44亿平，储备面积非富。

依托于碧桂园集团的内生增长、强品牌拓展及收并购等方式持续推进公司管理规模的高速扩张。

除住宅类物管外，公司也积极拓展非居业态，其中新增品牌拓展中非居业态占比首次超过50%，业态结构更加多元化。

多业务齐头并进：截至2020年，公司社区增值服务优势显现，构建多元立体的增值服务生态，占总收入比重逐步提升至11.1%，对总体毛利贡献比例上升至21.3%，六条主业务线实现同步增长，成为公司第二利润增长来源；三供一业业务顺利完成全面接管，实现收入约27亿；城市服务业务于2020年拓展加速，收购整合两家市政环卫企业，与五个城市达成战略合作，“智慧城市大物业”模式实践出具雏形，实现收入约8.84亿元，增幅约1192%，占总收入比例约5.7%（2019年占比0.7%），公司积极构建“大物业+大社区”运营模式，推进公司在新的5年规划继续高速发展。

目标价83.2港元，维持买入评级：我们认为尽管公司作为物业管理行业龙头企业，但仍处于高速扩张期，一方面管理规模的持续扩大，带来基础物业业务的可预见性的高增长。

另外，公司也积极构建“大物业+大社区”运营模式，多项业务齐头并进，预计新的5年规划中仍有望保持高速增长，我们预计2021-2023年公司实现归母净利润约42亿元，65亿元以及102亿元，给予2023年20倍市盈率，对应目标价83.2港元，维持买入评级。