第一上海-星盛商业-6668.HK-大湾区深耕，长三角领先的优质商业运营管理服务提供商-210506

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大湾区领先的商业运营服务提供商：星盛商业（下称“公司”）是大湾区领先的商业运营服务供应商，拥有超过十五年商业项目运营管理服务经验，成功打造多个标杆项目。

截至2020年，公司共签约商用物业53个，覆盖20个城市，总合约面积约328万方，其中已开业项目约22个，已开业面积约157万方。

根据中指院统计，按深圳在管购物中心数量及运营面积算，公司分别排名第一（公司深圳项目17个）及第二；按大湾区在管购物中心数量及运营面积算，公司分别排名第四（公司大湾区项目32个）及第七。

强大运营管理能力创造高盈利水平：公司是第一批践行灵活多种运营模式（委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务）的商业运营服务供应商之一，多年来秉承“做一个成一个的经营理念，成功打造了多个标杆项目。

公司的品牌体系（“COCOPark”、“COCOCity及iCO”、“COCOGarden”、“第三空间”）及运营管理能力在市场上广受认可，包括量身定制的研策能力，及强大的客户招揽能力，数字化的运营能力，因地制宜的改造升级能力等，公司商业项目2019及2020年平均出租率分别为95.6%及94.3%，处于行业领先水平。

多年来展示的强大运营能力为公司扩张且高盈利模式奠定基础，除运营模式不同影响外，2019-2020年，公司毛利率及净利率水平仍处于行业领先水平。

以星河控股为依托，市场化能力为导向的“资源+能力”扩张模式可带来持续的规模增长：公司与关联方星河控股有着长期稳定的合作关系，2018-2020年合约面积中来自星河控股约34%、42%及38%，已开业22个商业项目中，2018-2020年来自星河控股为12个、13个及16个；截至目前，星河控股累计开发面积超6000万方，土地储备超4000万方（其中90%在大湾区、商业面积超过400万方），星河控股稳健发展带来公司可预见性的增长潜力。

此外，公司凭借优秀的运营管理能力及强大的市场化外拓能力，2018-2020年，公司合约面积中来自第三方的分别占66%、58%及62%，市场化外拓占比持续处于高位。

公司依托星河控股的内生增长及在持续推进的市场化外拓驱动下，管理规模持续扩大，除大湾区32个合约项目外，公司在长三角，华中区域及其他区域仍有9个、4个、8个。

公司优秀的运营管理能力及市场上备受认可的品牌体系，使公司具备一定的跨区域发展的能力，未来公司也将以大湾区为基本盘，发展长三角，开辟大西南，持续提高公司的市场份额，预计未来三年公司的签约面积有望达550万平方米以上，在管面积有望达450万平方米以上。

目标价7.93港元，首予买入评级：我们认为公司不仅有星河控股所带来资源的内生增长，公司凭借广受认可的品牌体系及优秀的运营管理能力，又有强大的市场化外拓能力，公司“内生资源+市场化外拓”的扩张模式持续带动公司规模的增长，我们预计2021-2023年，公司实现归母净利润约1.88亿元、2.72亿元、3.74亿元，考虑到公司在商管板块的强大的品牌及运营管理能力，我们给予2022年25倍市盈率，对应目标价7.93港元，给予买入评级。