方正证券-债券周报：2022年房企债券到期压力测算-211125

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摘要1、信用债专题研究：本文主要梳理了样本房企境内外债券市场存续规模、2021年内及2022年到期规模、到期集中度、各渠道融资依赖度等指标，粗略判断样本房企明年的到期压力情况。

地产ABS方面，供应链ABS发行期限以1年为主，因此目前存续项目基本于2022年以前到期；有较大规模的CMBS/REITs项目将于2022年-2024年进入回售期。

按月来看，今年年底及明年年初为到期高峰，6月和7月为次高峰。

信用债方面，2022年到期总规模（到期+提前还本+回售+永续赎回）合计约4878亿元，占比37.69%。

按月来看，明年7、8月为到期最高峰，到期规模超600亿元。

美元债方面，2022年到期总规模（到期+回售+永续赎回）合计约552亿美元，占比27.86%。

按月来看，明年1、4、6月为到期最高峰，到期规模在70亿美元左右，明年3月和7月次之，到期总规模约60亿美元。

总体来看，今年年底、明年1月和7月为到期最高峰，到期总规模在1500亿元左右，明年3月、4月、6月和8月为次高峰，到期总规模在1200亿元左右。

在到期集中度超50%的样本房企中，部分房企到期集中度虽高，但2021年各渠道新债续发仍较为畅通；而部分房企今年新发规模相对有限，且新发债券主要以美元债为主，目前美元债融资受限，或面临一定融资及到期压力；此外，个别房企已出现债券展期，但明年到期压力仍较大。

2、信用市场回顾与展望：上周信用债一级发行约3135亿元，实现净融入约1077亿元，较前一周增长217亿元，新发及净融资规模显著回升。

中低等级中票发行成本下行。

二级收益率走势分化，信用利差整体走阔，1年期和3年期信用利差走阔幅度更大。

各等级的期限利差整体小幅收窄，等级利差维持分化态势。

多数省份城投利差有所走阔，天津、黑龙江和河北信用利差的中位数和平均数较前一周均出现明显走阔；而云南、贵州和内蒙古利差平均数较前一周收窄，但中位数变化不大。

产业债信用利差方面，建筑装饰行业信用利差较前一周收窄明显，房地产行业信用利差则继续走阔。

阳光城、恒大、宝龙、美凯龙、奥园等房企及兰州城投的存续境内债出现折价成交；房企估值收益率仍继续走高。

3、转债市场回顾与展望：转债指数连续五周收涨，火热势头延续，在转债价格不断上行，130以上转债不断增多，转债市场股性特征增强，波动或将增大。

上周两件事值得关注，中美会谈，两国关系有所缓和，对于贸易以及关键行业利好，未来缺芯问题或将有边际改善，部分受芯片短缺导致产能受限的企业业绩将有所改善，可适当予以关注，同时人民币走强下，或将带动各权重板块上行。

另外房地产信贷方面上周又有放松迹象，尽管长期看政策不会转向，但短期内行业本事及对于相关行业的扰动需加以关注。

当前转债性价比偏低，我们认为后续仍应从理性出发，适当布局偏防守板块，如银行、消费、公共事业等行业中稳健个券。

可关注当前已经触底或在低位的转债板块，如生猪养殖等，暂时回避如周期等波动板块，保证安全边际，谨防估值下行。

风险提示：政策变化超预期；信用风险超预期暴露；数据手工统计可能存在遗误。