中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之二，制度框架差异与收益特点解析-210606

《中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之二，制度框架差异与收益特点解析-210606（20页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之二，制度框架差异与收益特点解析-210606（20页）.pdf（20页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

专题研究：REITs市场设立动机等差异导致我国与海外REITs制度框架等方面的不同。

美国、日本、香港等地的REITs市场在建立之初即承担着振兴房地产市场和经济的责任，我国设立REITs的动机则更偏向于通过引导社会资本流入部分基础设施建设领域来促进经济增长。

建设动机等差异导致了我国与海外REITs市场在多方面的不同：1）制度框架：海外制度框架更为宽松且完善，能够更大程度地吸引社会资本，如REITs不必须上市、对底层资产经营时间和收入稳定性限制更少、提供税收优惠政策等。

2）底层资产类别：我国的底层资产更聚焦政策鼓励的基础设施行业，海外REITs市场中商业地产较多。

3）投资者限制：海外REITs市场对投资者的限制较小，我国REITs份额大部分配售予原始权益人和专业机构投资者，9单REITs中仅2单的公众配售比例大于10%。

首批经营权类REITs收益结构更接近债券，预期分派收益率具备吸引力。

经营权类REITs因底层资产在经营权期限内持续摊销、公用事业属性致提价或存一定难度等原因，价格收益相对产权类REITs偏弱，更类似债券的收益特征或使经营权类REITs收益受利率的影响更大。

更高的现金分派率（21E分派收益率8.5%-11.8%）对其投资吸引力构成了一定补足，与其他亚洲REITs市场相比仍具吸引力：我国首批产权类REITs2021E分派收益率与当前10年期国债收益率的差额为5.4%-8.6%，而2019年日本、新加坡、香港的REITs分派收益率分别较10年期政府债券高出4.0pct、4.5pct和3.8pct。

产权类REITs收益结构更类似于权益资产，运营管理能力更为关键。

产权类REITs封闭期结束时将市场化处置底层资产，底层资产终值和租金水平均将受到运营管理的重要影响，并反映于相应REITs的价格上。

当前底层资产的质量并不代表REITs的投资价值，底层资产价值及租金提升的空间和能力等更为关键。

我国首批REITs的运营机构均与原始权益人相关，普洛斯等外部管理人的管理能力已受市场认可，有望对相应REITs的收益率带来一定积极作用。

数据要点：截至6月4日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升7%，2021年累计成交面积同比上升56%。

截至6月4日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降5%；平均去化周期13.5个月，平均环比下降9%。

截至6月4日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降15%，2021年累计交易面积同比上升37%。

投资建议:本周，政治局会议提出实施三孩政策及配套支持措施，有望在短期内对人口增速的下滑构成一定对冲。

地方层面，长三角8城市将试点异地购房提取公积金、并将根据试点情况逐步覆盖区域更多城市，或有望进一步促进长三角各城市间的人口流动，提振部分城市的购房需求。

维持行业“强于大市”评级。

风险提示：1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；3.疫情控制具有不确定性。