YY评级-REITs下跌背后的思考及期待-230522

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（以下内容从YY评级《REITs下跌背后的思考及期待》研报附件原文摘录）
　　2023年2月中旬以来REITs市场持续下跌，已有5只产品跌破发行价，27只产品23年以来平均跌幅接近5%。关于下跌背后，经过梳理可能是和以下四点有关： 　　一、部分资产经营不佳，高速公路类REITs受疫情冲击最大，2022年实际收入较预期值减少10%~20%，实际EBITDA较预期值减少15%-25%，平均可供分配金额仅达到预期值的70%~90%。其次为产业园类REITs，受免租政策影响，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT及建信中关村REIT收入不达预期。 　　二、分红不达预期，一旦价格暴跌，对于投资者来说，分红更像是对二级价格和流动性的补偿，如果分红没有补偿到位（或没有其他增量买入信息），反而加重了投资者的悲观预期。 　　三、投资者的趋同，目前长期限配置资金依然是市场化投资者主力，虽然起到了稳定器的作用，但以机构为主的投资者结构衍生出的问题是相似的投资决策、市场流动性不足。 　　四、定价预期与现实的差异，无论是产权还是经营权类的REITs对于分子端的现金流都保持增长预期，但现实是：底层资产的大环境脱离不了经济周期，长期持续的增速显然违背常识、过于乐观。价格下跌一定程度上挤出了部分泡沫。 　　任何市场的成熟都需要经历价格、价值的反复验证，以及投资者自身的成长，C-REITs市场仍处于发展阶段，目前仍是蓝海，随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。