中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之三，REITs价格影响因素几何？-210614

《中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之三，REITs价格影响因素几何？-210614（19页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中达证券-内地房地产行业周度观察：公募REITS研究系列之三，REITs价格影响因素几何？-210614（19页）.pdf（19页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

专题研究：宏观环境与利率：海外REITs价格在外部环境较稳定时与利率呈较明显的负相关性。

2010-2019年，富时NAREIT价格指数、东证REIT指数分别与美国、日本的10年期国债利率呈较明显的负相关关系。

在外部环境较为稳定的背景下，DCF模型中折现率对REITs价格影响可能更大。

外部环境出现较大变动时，REITs底层资产的短期经营将受到较大冲击，此时DCF模型中未来现金流的影响将更大；同时为对冲外部事件的影响，利率通常有所下降，因而REITs价格与10年期国债收益率的变动方向相近。

底层资产类别：成长性、现金流稳定性等影响不同类别REITs的价格变动。

2010-2019年，美国基础设施、工业类REITs的价格表现明显优于以写字楼、住宅、零售类REITs。

上述现象可能源于不同种类底层资产成长性的差异，如工业类REITs受益于物流空间需求，基础设施类REITs受益于5G建设等数字经济的发展；住宅、零售类REITs的同店NOI则在近十年间呈下行趋势。

2020年，现金流稳定性受影响更大的零售等类别的REITs价格下降幅度最大、恢复也更为缓慢，而基础设施、工业等类别的表现则亦相对更好。

底层资产类别的成长性、现金流稳定性等为不同宏观环境下影响REITs价格的重要因素。

底层资产价值：流动性及投资者差异等导致REITs价格相对底层资产变动更快。

REITs的价格应反映底层资产价值，因而对底层资产基本面造成影响的因素亦将影响REITs价格。

由于流动性、投资者专业性等差异，REITs的价格变动常快于底层资产：2008年金融危机和2020年新冠疫情期间，美国权益型REITs的价格指数在下跌和上涨时均领先于新建住房销售价格的变动。

我国两类REITs的投资要点差异也因此不同，经营权类REITs底层资产价值将随剩余经营期限缩短而下降，收益或主要源于分派；产权类则更需关注由NOI提升预期、资产增值预期等带动的价格收益。

需注意我国REITs市场完善程度、市场情绪、资金环境等或影响REITs价格对底层资产价值的反映。

数据要点：截至6月11日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降9%，2021年累计成交面积同比上升52%。

截至6月11日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期24.0个月，平均环比上升16%。

截至6月11日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2021年累计交易面积同比上升34%。

投资建议:部分城市逐步细化供地规则，如成都将限制“红档”及失信房企参与竞拍、南昌将严格限制关联公司参与土拍等，房企的金融和资源优势将进一步显现。

浙江获政策支持建设共同富裕示范区，发达区域的经济增长态势有望继续向好，在上述区域布局较多的房企亦有望持续受益。

维持行业“强于大市”评级。

风险提示：1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；3.疫情控制具有不确定性。