平安证券-债券深度报告：关于公募REITs扩募的七问七答-230513

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（以下内容从平安证券《债券深度报告：关于公募REITs扩募的七问七答》研报附件原文摘录）
　　核心摘要： 　　前言：4单公募REITs扩募即将落地，我们对扩募相关的投资者感兴趣的7个问题进行了梳理和分析。 　　目前4单扩募的REITs处在什么阶段？目前4单REITs正处在持有人大会投票表决阶段，预计5月18日计票并发布决议通过公告。 　　对于公募REITs扩募的监管要求？证监会、交易所明确了扩募的具体流程和相关要求，发改委对扩募的资产审批要求相比首次购入资产进行了简化。 　　四单REITs的扩募形式有什么关注点？（1）均为定向扩募，要求是不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%；（2）两只REITs引入了战投。 　　拟扩募资产的资产质量如何？红土盐田港REIT的扩募资产和原有资产质量相似，华安张江光大REIT的扩募资产质量更优，中金普洛斯REIT的拟扩募资产质量略有下降；博时蛇口的拟扩募资产的出租率更高但租金更低。 　　资产估值假设和原有资产是否有区别？华安张江光大REIT与红土盐田港REIT的扩募资产折现率相比原始资产没有变动；中金普洛斯和博时蛇口的拟扩募资产折现率相比原资产有小幅上调。四单REITs对拟扩募资产的租金、出租率预期基本符合历史实际情况。 　　扩募后市场是如何反映的？首次的扩募公告和反馈交易所意见这两个时间节点，是更超市场预期的点，市场给予的超额涨幅一般在1%-2%之间，且消息公布后，基本1个交易日市场已经消化完毕，2个交易日、5个交易日以后的体现并不明显。 　　扩募后的公募REITs如何定价？截至23年5月5日，扩募的4单REITs扩募对于现金分派率的拉动范围在0.05%-0.58%之间，但对于这种拉动，市场已经有一定程度定价，综合考虑扩募后的现金分派率绝对值排序为：博时蛇口REIT>中金普洛斯REIT>红土盐田港REIT>华安张江光大REIT，相比3YAA企业债到期收益率3.52%大约有10BP-52BP的利差。相比之下，当前博时蛇口REIT和中金普洛斯REIT的估值性价比更高，估值在产权类REITs更靠前，可以关注其投资机会。 　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）市场情绪波动风险；整体估值波动风险。