平安证券-债券动态跟踪报告：详解我国公募REITs的换手率-221021

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（以下内容从平安证券《债券动态跟踪报告：详解我国公募REITs的换手率》研报附件原文摘录）
　　平安观点： 　　前言：我国公募REITs首批已上市一年有余，本篇报告针对我国公募REITs的换手率进行拆解和分析。如公募REITs的流动性受哪些事件影响？不同REITs的流动性与什么因素有关？本文试图寻找一些规律和线索。 　　我国公募REITs的流动性整体较好：我国公募REITs的日均换手率达到1.46%，显著高于同期限海外REITs和国内的股票和债券。我国公募REITs换手率高有多方面的原因，第一，当前我国公募REITs整体仍在发展初期阶段，存量规模小，稀缺的供给是较高的流动性水平的原因之一；第二，我国公募REITs收益性较好，较好的收益性为其活跃的成交也提供了基石；第三，REITs二级市场引入做市商制度也可能是REITs换手率高的一个重要原因。 　　从市场表现来看，REITs上市以来分为5个时期和4个重要节点，其中上涨期换手率上升，REITs调整期换手率下降。REITs上市首日的换手率整体极高，上市后五个交易日内成交整体也相对活跃；2021年9月到2022年2月中旬，REITs整体不断上涨，伴随着的是其换手率波动上升；2022年2月下旬-4月，REITs整体回调下跌，伴随着REITs换手率也逐渐回落。5月以来，市场开始pricein6月的解禁风波，部分机构开始提前离场，换手率又出现了小幅上升；REITs宣告扩募后的换手率和扩募之前相比有一定上升。整体来看，剔除上市后5个交易日，REITs日度换手率在0.5%-4.5%区间波动，中枢为1.56%。 　　大宗交易主要发生在上市初和解禁时，我国REITs大宗交易并未对REITs价格产生明显冲击：大宗交易占总交易量的占比微小，一般不到1%。大宗交易不纳入交易所即时行情和指数的计算，有助于市场内在价格稳定机制的形成。时间序列上，大宗交易量占比较高的时期发生在21年6月上市之初，以及22年6月首批REITs的限售份额解禁期，实际对价格的影响不大。 　　哪些特征的REITs换手率更高？（1）机构持仓比例较低；（2）上市以来涨幅较大；（3）生态环保板块和能源基础设施板块换手率最高。板块的逻辑不明显，更主要受到板块内个券的换手率影响。 　　对投资的启示：换手率能够帮助机构投资者了解换仓的潜在成本，管理换仓节奏。我国公募REITs换手率较高，说明相对其他上市品种流动性较好，管理成本较低。此外，换手率较高的主体可能对应着较好的市场认可度，换手率趋势性上行阶段可能对应着其估值有一定支撑。 　　风险提示：1）长期换手率中枢下降；（2）价格受市场情绪波动；3）项目运营情况变化风险。