亿翰智库-万科A-000002-地产开发继续蛰伏，多元业务保持较快发展-220831

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　　核心观点：
　　2022年上半年，万科以“止跌企稳，稳中提升”为重心，在销售规模下滑下，地产业务投资谨慎，但经营服务业务保持较快发展，开始推动万科云上市。我们认为，在当下求生存优先于谋发展的市场环境下，万科经营状况延续了2021年下半年以来蛰伏过冬的状态，审慎投资，以保证财务和资金安全。
　　一、营业收入稳步增长，土地投资保持谨慎
　　2022年上半年，万科在房地产开发业务上实现合约销售金额2152.9亿元，销售面积1291万㎡，分别下降39.3%和41.1%，在房企销售规模普遍大幅下降的背景下，万科销售业绩略好于行业平均水平，整体规模仍处于第一梯队，保持行业龙头，在成都、西安、苏州等41个城市的销售额排名前三。
　　土地投资上，万科上半年新增土地建筑面积307.8万㎡，同比下降79.6%，投销比23.8%，投资范围分布于深圳、杭州等城市能级高，市场韧性强的城市，保持2021年下半年以来的谨慎的投资态度。在当下行业销售规模回落的情况下，万科把经营安全放在首位，保证经营安全优先于规模扩张。
　　即使受疫情影响，上半年万科营业收入仍稳步增长。上半年万科竣工面积1443.7万㎡，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。地产开发业务结算面积1310.2万㎡，结算收入1788.8亿元，同比分别增加17.5%和23.9%，结算毛利率21.9%，较2021年同期下降0.3个百分点，下降幅度有所趋缓，利润率逐步筑底。截至2022年中，企业合并报表内已售未结的合同金额6672.7亿元，营业收入结转仍有保障。
　　二、多元业务保持较快发展，万科云上市获批
　　万科房地产开发业务蛰伏过冬，但其他经营服务业务却保持较快发展，实现全口径营业收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中租赁住宅收入同比增长12.3%，开业17万间，集中式公寓开业规模全国第一。物业服务全口径收入143.5亿元，同比增长38.2%。物流仓储收入同比增长39.1%，其中冷链增长94.7%。商业地产收入同比增长10.4%，印力累计输出管理项目35个，第三方项目占比63.5%。
　　值得一提的是，万科分拆万物云境外上市的方案于2022年7月已获批准，万科云上市在即。万科云由社区服务、商企服务和城市空间服务三部分组成，三项业务上半年分别实现营业收入80.8亿、51.1亿和11.6亿，同比增长34.8%、39.7%和59.0%，收入增长较快，发展势头较好，上市条件成熟，其上市对自身独立发展和母公司万科的流动性或将都有一定的帮助。
　　三、融资渠道相对畅通，信用评级保持投资级
　　财务方面，上半年万科财务状况基本保持稳定，拥有在手现金1410.7亿元，较2021年末基本持平。一方面，销售投资节奏平稳，经营性现金净流入82.8亿元，另一方面，融资渠道相对畅通，如1-8月新发信用债194亿元，整体融资成本也较低，上半年新增融资的综合成本3.59%。由于融资渠道相对畅通，万科有息负债规模小幅增长，截止2021年中，万科有息负债总额2802.3亿元，较2021年末增长5.4%。有息负债结构有所优化，一年内的短期负债占比22.4，较2021年同期下降9个百分点。
　　从偿债风险来看，报告期末，剔除受限资金和预售监管资金482亿元，万科非受限现金对短期债务的覆盖倍数为1.5倍。从长期来看，企业净负债率长期处于低位，期末净负债率35.5%，扣预资产负债率68.4%，小于70%的监管标准，三道红线保持绿档，国际信用评级也仍维持着为数不多的投资级别。综合来看，企业资产负债结构在安全线以内，融资渠道相对畅通，短期偿债风险较小。