光大证券-房地产行业债券信用研究系列之五：地产政策工具箱梳理与思考-220808

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　　2022年以来，房地产行业面临的挑战和压力明显加大。一方面，销售恢复受到疫情和债务危机的双重压力。另一方面，正是由于销售恢复的持续性受到考验，企业基本面恢复的不确定性加大，金融机构对于地产主体的资金支持受到制约。房地产行业规模大、链条长、牵涉范围广，当下的债务危机单靠市场的自发调节很难化解，地产行业如何打破僵局？我们认为，因城施策用足、用好政策工具箱是破局的关键，应依靠政策调控的力量使地产走上良性循环和健康发展的正轨。
　　房地产调控相关政策表述
　　自2016年12月中央经济工作会议首提“房住不炒”以来，地产行业调控的主要脉络始终坚定未有动摇。监管当局在2021年以来密集就房地产市场发声，一揽子政策组合正在逐步实施和完善。政策实施上行下效，在坚持“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”的原则下，地方因城施策出台调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场过热时，适当出台紧缩政策加以调控，而当市场预期过于悲观时，地产相关的调控政策则以缓和为主。
　　需求端政策：因城施策持续调控
　　房地产市场投资、销售、拿地、信用风险负反馈传递，地产市场平稳健康发展的趋势一定程度受阻，此时亟需调控政策的进一步出台，避免房地产风险向金融系统、社会方面扩散。我们认为地产销售的恢复是解决以上问题的核心，而通过需求端政策的刺激带动销售的恢复是最直接且有效的方式。房地产需求端调控政策主要有限购、限贷、限售、限价等政策以及公积金贷款政策、住房按揭贷款政策等，地方房地产需求端的刺激政策仍有较多可发力的空间。
　　供给端政策：土拍规则持续优化
　　从供给端来看，主要是土地、住宅供给相关的措施，通过增加土地及住宅供应缓解供需矛盾，通过调节土地出让方式来控制地价过快上涨。“两集中”政策实施时间尚不足两年，这一规则有许多可持续优化之处，各个城市正结合市场本身的特征逐步调整，例如开启供地“预申请”模式、供地批次增多、优化土地结构和竞拍规则、延长土地款缴纳期限、降低土地保证金比例等。供给端政策调控之下，土地市场情况将会得到改善，助力促进房地产市场健康平稳发展。
　　融资端政策：合理资金需求继续满足
　　从融资端来看，“三线四档”融资管理规则对地产公司影响最为直接。部分金融机构在执行过程中对“三线四档”融资规则存在一些误解，针对此，央行、银保监会召开地产金融工作会议进行了指导，2021年四季度以来地产融资端政策较为缓和，地产行业合理的资金需求得到满足。2022年上半年并购债并购贷的发行与发放、沪深交易所引导信用保护工具支持民营企业债券融资等措施陆续实行，房企的资金需求一定程度上得到了支持，后续的政策措施亦将继续满足合理资金需求。
　　风险提示
　　政策梳理可能存在遗漏；地产基本面恢复不及预期；信用风险超预期对市场造成扰动