中达证券-内地房地产行业周度观察：首批REITs走势复盘及新发REITs投资价值分析-211201

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首批REITs总市值先抑后扬，受市场情绪、流动性、资产类别等多重因素共同影响。

首批REITs自6月21日上市后的总市值走势大致可分为三个阶段：1）创新品种情绪消退、相关行业股价偏弱等带动首批REITs上市初期市值下跌：REITs总市值上市首日上涨、其后呈下降趋势，7月上旬跌破发行规模，同期A股整体市值则维持窄幅波动。

从资产类别上看，REITs上市首月物流、高速公路板块股价跌幅较大，相应REITs的价格表现亦相对较弱。

2）流动性、风险偏好等带动REITs市值回升：在降准、货币投放等带来的流动性等因素的影响下，8月中旬起A股市场有所回暖；同时，地产监管趋严为REITs板块带来了部分投资需求。

8月中旬至8月末，首批REITs的总市值提升约4%。

3）避险情绪等提振REITs市值：9月后，在地产行业风险暴露、疫情反复等因素的作用下，市场避险情绪升温，收益相对稳定的REITs更受青睐；9月中旬至11月26日，REITs/Wind全A总市值分别提升约6%/基本持平。

此阶段产权类REITs市值涨幅较大、与相关板块股价出现明显背离。

截至11月26日，首批REITs总市值较发行规模增长12.8%，环保、仓储物流REITs市值涨幅均超20%。

第二批上市REITs认购热度明显提升。

第二批即将上市的公募REITs为建信中关村产业园REIT及华夏越秀高速REIT，询价阶段网下投资者认购倍数分别达56.35/44.19倍，远高于首批产业园REITs均值的9.96倍和首批收费公路REITs均值的4.88倍。

极高的认购倍数除受首批REITs价格表现良好、信用风波中优质投资标的稀缺等因素的影响外，第二批REITs本身也存在诸多投资亮点。

建信中关村产业园REIT：优质租户保障收入稳定性，预期分派收益率高于首批产业园REITs。

建信中关村产业园REIT的底层资产为位于北京中关村产业园中的3座写字楼，主要亮点包含：1）区位优势及租金稳定性：底层资产所处位置集聚国内领先的信息技术企业，对租户质量提供了保障（目前租户包含度小满科技、科大讯飞等知名企业）；优质的租户为底层资产带来了较高的出租率（2020年末约97%）和稳定的租金表现（2020年租金收入仅下滑5.6%），上述禀赋也有望继续支持底层资产项目的运营。

2）预期分派收益率高于首批产业园REITs：2021/2022年预期分派收益率分别为4.62%/4.78%，高于首批产业园REITs在相应年份的预期分派收益率，进一步提升了其投资吸引力。

华夏越秀高速REIT：受益于武汉发展红利，预期分派收益率高于产权类REITs。

华夏越秀高速REIT底层资产为位于武汉的汉孝高速公路（包括公路主线及机场北连接线），主要亮点包含：1）区位优势显著，疫情后快速复苏：武汉“九省通衢”的区位优势和底层资产路段的重要性共同驱动汉孝高速主线交通量在疫情后快速复苏（2020年5-12月主线交通量同比增长10.73%），底层资产未来的运营也有望持续受益于区位优势和武汉都市圈的发展。

2）运营管理机构运营能力出色：运营管理机构广州越通为越秀交通的全资子公司，拥有充足的交通基础设施运营管理经验和人才团队，能够持续为底层资产经营提供保障。

3）预期分派收益率高于产权类REITs：2021/2022年预期分派收益率分别为7.70%/7.87%，高于产权类REITs，较高的稳定收益仍使其具备优势。

风险提示：政策规划及疫情防控存不确定性；REITs产品流动性或不及预期。