光大证券-流动性洞见系列七：房地产的涟漪效应，经济增长、融资与就业-220522

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核心观点：住房市场化改革以来，房地产行业经过近30年的蓬勃发展，已经成为影响和拉动经济增长的核心产业链。

根据2020年投入产出表的投入产出关系测算，2016年—2020年，广义房地产部门年均拉动约占GDP22.9%的增加值产出，年均拉动不变价GDP增速1.2个百分点，创造的相关信贷占信贷余额的39.1%，年均拉动信贷增速6.7个百分点，拉动了约11.4%的城镇非私就业。

考虑到房地产业链在经济结构中仍有举足轻重的作用，因而，在经济结构转型的过程中，针对房地产行业的调整，“以稳为主，渐进优化”则显得尤为重要。

2020年8月以来，针对房地产领域融资端的调控，已经明显弱化了一些潜在风险。

预计房地产领域的后续政策调控仍将坚持“房住不炒”的主基调，但会更加注重支持刚性和改善性住房需求，房地产行业有望在供需两端迎来更大范围的因城施策”式放松。

经济：广义房地产部门约能拉动1.2pct的经济增速根据2020年国家投入产出表，2016年至2020年，广义房地产部门直接创造的增加值年均约7.9万亿元，年均拉动不变价GDP增速约0.5个百分点；通过对产业链上、下游行业的涟漪效应，间接创造的增加值年均约11.2万亿元，年均拉动不变价GDP增速约0.7个百分点。

因而，广义房地产部门综合创造的增加值年均约19.1万亿元，占不变价GDP的比重约为22.9%，年均拉动不变价GDP增速约1.2个百分点，对不变价GDP增速的综合贡献率达20.9%。

信贷：广义房地产部门约能拉动6.7pct的信贷增速2021年末房地产贷款余额约占信贷余额的27.1%。

2016年至2020年，房地产贷款增速平均高于国内信贷增速5.9个百分点，房地产部门年均新增贷款约占年均新增信贷的38.2%。

投入产出表视角下，2016年至2020年，广义房地产部门直接和间接拉动的贷款余额约占信贷余额的39.1%，年均拉动信贷增速6.7个百分点，对信贷增速的年均贡献率约为51.8%。

就业：广义房地产部门对就业具有较强的吸纳弹性广义房地产部门直接拉动的城镇非私营单位就业人数约为1770万人，间接拉动的就业人数约为176万人，合计约为1945万人，约占城镇非私营单位就业人数的11.4%。

另外，2011年至2020年，广义房地产部门拉动的新增就业人数，年均约占当年城镇非私营单位新增就业人数的20.8%。

涟漪：广义房地产部门低迷，约对一季度GDP增速形成了1.4pct的拖累如果我们以2016年至2019年广义房地产部门的实际复合增速，作为广义房地产部门的潜在增速水平，则可以在2021年一季度广义房地产部门增加值的基础上，大概测算出2022年一季度广义房地产部门的潜在增加值。

然后用潜在增加值减去实际增加值，作为2022年一季度广义房地产部门的缺口，进而通过2020年国家投入产出表测算出的拉动系数，测算出2022年一季度GDP的缺口。

GDP缺口与2021年一季度实际GDP的比值，便是由于广义房地产部门萎缩，所带来的实际GDP损失。

风险提示：经济结构的年度变动较大，行业间的GDP平减指数差异较大，较强的传导链条放大了测算误差。