第一上海-万科企业-2202.HK-经营财务双稳健，业绩止跌回稳可期-220427

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2021年权益净利润下降，提高分红比例：2021年公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%。

其中，房地产销售业务收入增长7.4%至4299亿元，物业服务收入增长28.5%至198.3亿元；公司录得毛利约956.9亿元，同比下降20.6%，毛利率21.1%，同比下滑7.6个百分点，权益利润率225.2亿元，同比下降45.7%，主要由于1）房地产销售业务受拿地成本及限价等影响，结算毛利率较2020年同期下降5.6个ppt；2）投资收益由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少，较高位减少69亿；3）公司按照审慎原则计提35.3亿元的资产减值。

公司有息负债同比增长2.9%，货币资金覆盖一年到期的有息债务覆盖倍数为2.5倍。

公司综合融资成本降至4.11%。

公司临时上调分红比例至50%，每股分红约0.97元。

坚持理性投资，土储资源丰富：2021年公司实现销售金额6277.8亿，同比降低10.8%，销售均价16487元/平，同比上升9.3%，其中，在43个城市的销售金额排名位列前三。

期内公司新增建面2667.4万方（权益比71.3%），占期内销售面积70%，新增权益地价约1401.5亿元（权益比75.7%）。

截至2021年底，公司总土储约1.5亿方，另有旧改土储约535万方。

公司坚持理性投资，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。

此外，期内公司已售未结金额增长1.8%至7108亿元，未来业绩增长确定性较强。

经营性业务逐步进入收获期：期内，公司经营性业务取得有质量增长，其中万物云全口径收入达240.4亿元，同比增长32.1%，住宅、写字楼、公建及城市服务全业态布局，在管面积约7.8亿方，合约面积约10.1亿方，其中一二线城市占比超过85%；商业开发运营方面，累计开业面积约1139万方或211个商场，规划及在建建面为401万方；租赁住宅方面，33城累计开业约16万间，其中26城在开业数量上排名领先，出租率95.3%，收缴率98.9%，整体NOI5.25亿同比增长66%，其中泊寓已在2020年实现现金流层面盈利。

物流仓储方面，已布局全46个重要节点城市，管理项目152个，NOI实现17.84亿元，同比增长54%。

目标价26.00港元，维持买入评级：公司提出将坚持稳健经营和健康的财务状况、开发业务止跌回升、经营服务业务提升经营效率和竞争力作为2022年行动计划。

我们认为，公司作为第一梯队的行业领先地产开发商，多年来在运营管理，尤其是财务管理上的审慎和稳健的优势有望在房地产行业风险的情况下率先走出困境，成功穿越周期。

同时，公司的多元化业务符合地产行业进入存量市场的发展趋势，经过多年耕耘并取得高质量发展，有望为公司带来新的盈利增长点。

我们预计公司2021-2023年实现归母净利润约268亿元/288亿元/307亿元,给予2022年9倍市盈率，目标价26.00港元，买入评级。