京基证券集团-顺丰房托-2191.HK-收益前景明确-210727

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顺丰房托(2191HK)是房地产投资信托基金，即根据信托契约以基金单位信托形式构成的集体投资计划，并根据证券及期货条例第104条获认可。

现在港股市场投资风险回报不明朗，以租金为主要收入来源的房地产投资信托基金的可供分派收入回报的确定性与上市股本证券以至ETF比较显得较高，风险较低，现于港交所上市的房托加权平均收益率为4.6%，回报率亦高于银行存款及部份定息投资产品如政府债券。

立足物流业顺丰房托其中一项特点，是其以投资及管理现代物流物业为主。

现今在我国内及国际物流业已成为战略略性行业，而且电商蓬勃发展以及信息科技突飞猛进，均促进物流业发展。

而现代物流地产是指配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，用作物流的物业。

由于大湾区及中国其他主要城市缺乏合适的场地，以及物流、快递、电子商务及冷藏业因全球消费者需求不断变化而快速增长导致该等租户的需求不断增加，香港及我国的现代物流地产的空间供应日益稀缺，这将导致区内现代物流物业的租金及物业估值进一步上升，因此相比起以商业物业为主的房托，顺丰房托的前景更清晰及正面。

目前，顺丰房托的物业组合含三项现代物流物业，分别位于香港、佛山及芜湖。

香港物业落成于2014年，楼高15层，为一现代物流设施，可出租总面积约16.3万平方米，按租金收入贡献算，香港物业是其组合内主要物业项目。

该物业位处青衣，邻近连接全球其他商业港口的葵涌九号货柜码头，毗邻香港国际机场，并可通过港珠澳大桥及广深港高速铁路等主要道路及交通基础设施与大湾区连接。

该物业的租用率达92.0%，FY20A租金收入近港元2.0亿。

作为一带一路倡议的重要节点城市及大湾区的核心城市，香港获认可为国际物流及贸易枢纽。

当地物流业快速增长及扩展，导致香港对现代物流地产及仓库空间的需求不断增加，但位于香港的现代物流地产供应非常稀缺。

根据市场顾问报告，于2020年末，香港约76.0%的现代物流设施已有20年以上的楼龄，且仅有约18.8%的物流地产的楼龄不足10年。

于2020年第二季度，后者的平均空置率低至2.4%。

预计香港概无额外现代物流项目于2022年前竣工，而且非现代物流地产亦难以转化为现代物流地产。

因此位于香港的现代物流地产项目空间租金及物业价值理应具备庞大的上升空间。

佛山物业顺丰房托位于佛山的现代物流设施落成于2021年3月，可出租总面积约为84,890.8平方米，配备有智能技术及自动分拣及供应链设施。

开业后短期内，该物业的租用率已达100.0%，该物业FY20A租金收入人民币1,181.8万。

物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场等交通枢纽。

作为大湾区11市之一，佛山位于广东省中南部珠江三角洲，其为多条铁路线的主要换乘站，交通发达，与大湾区其他地区相连。

作为西部大湾区制造中心，佛山对物流地产及其他物流设施的需求强劲。

2016-2020当地现代物流设施需求每年平均同比增长率达38.5%。

在需求增长带动下，佛山现代物流地产平均租金自2015年的每平方米每天人民币0.89元增加至2020年第二季度的约每平方米每天人民币1.15元，估计至2025年，佛山现代物流地产平均租金将升至约每平方米每天人民币1.39元。

估计当地的现代物流地产平均年空置率将由2020年底的10.0%，下降至2025年的7.1%。

芜湖物业顺丰房托位于芜湖的现代物流地产项目落成于2019年，可出租总面积约为62,404.5平方米，该物业包括两个高标准仓库、一个配备自动分拣及供应链支持设施的分拨中心、一幢研发楼宇及两幢配套楼宇。

芜湖物业位于国家级开发区以及芜湖物流及工业企业集群鸠江经济开发区。

其紧邻芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及宁芜高速等。

自2020年6月商合杭高铁通车后，芜湖至北京及杭州交通时间距离仅分别为4.0及1.5小时。

芜湖亦位于中国28个主要内河港口之一，位于长江南岸芜湖港口附近。

该地已被定位为长江三角洲经济区的主要交通枢纽及中国国家交通枢纽。

于2020年底，该物业的租用率达92.0%，该物业FY18A-FY20A净租金收入复合式年均增长率218.1%，由FY18A的人民币133.6万增至FY20A的的人民币1,352.1万。

该物业的租用率达97.2%。

顺丰产业链之成员顺丰房托由顺丰控股(002352CH)发起，现顺丰控股持有顺丰房托总单位数目之35.0%。

成立于1993年，顺丰控股为中国最早成立的快递公司之一，并是中国最大的快递公司。

根据市场报告，按收入计顺丰控股于2019年在全球所有邮政及快递服务企业中排名第四。

顺丰控股提供全面的端到端综合物流及供应链管理解决方案，覆盖货运、冷链、国际及城市间服务、跨境物流及供应链管理等物流业务，并已建立了庞大且全面的综合性物流网络。

该网络由涵盖我国335个地级市、2,867个县级市及约19,000个直营点的全国快递网络，以至78个国家的海外快递网络所组成的地面网络；75架全货机及2,110架货机和商业航线组成的航空网络；及具备智能平台、人工智能系统及智能物流地图的信息网络所构成。

顺丰控股提供稳定租金收入及优质管理顺丰房托物业组合内物业的大部分可出租面积，已出租予顺丰控股并由其运营，以作为顺丰控股全球物流网络的一部份。

这不但为顺丰房托提供稳定的组金收入来源，而且籍顺丰控股高质管理以提升物业价值。

顺丰控股提供可供收购项目顺丰控股已向顺丰房托授出优先购买权，倘顺丰控股要出售相关物业，顺丰控股须先向顺丰房托基金管理人及受托人发出出售通知，并允许顺丰房托于约定时间内向顺丰控股优先收购物业。

于2020年末，顺丰控股于我国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约440.0万平方米；以及已竣工建筑面积约170.0万平方米。

其大部份物业项目均为具有综合设施的现代物流地产。

因此，顺丰控股庞大的物流产业组合内的优质资产，均是顺丰房托他日的潜在收购目标。

可以预期，日后顺丰房托收购新物业后，也很大机会出租予顺丰控股，从而继续为顺丰房托带来稳定的租金收入。

稳定回报顺丰房托的投资计划单位数目8亿份，按房托管理人政策，顺丰房托于每个财政年度须向基金单位持有人分派不少于基金年度可供分派收入之90.0%的款项。

根据信托契约，房托管理人将确保于各财政年度作出最少一次分派。

预期顺丰房托FY21E可供分派收入至少达港元137.9百万。

预期顺丰房托将于2022年5月底前，向单位持有人分派最少每单位港元0.1724，作为FY21E的可供分派收入。

据估值报告，顺丰房托物业组合内三项物业于2021年3月底的总估值近港元61.0亿。

按现价每单位港元4.3计，顺丰房托的市值港元34.4亿，股价较其旗下物I资产值折让43.6%，因此估顺丰房托FY21E年度股息收益率至少达4.0%，现于港交所上市的房托加权平均收益率为4.6%，加权平均市账率0.8倍。