中达证券-内地房地产行业3月统计局数据点评及房地产月报：销售投资承压，政策支持加码-220418

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多重因素扰动，3月商品房销售降幅有所扩大。

1-3月，全国商品房销售金额累计同比下降22.7%（1-2月：同比下降19.3%）；销售面积累计同比下降13.8%（1-2月：同比下降9.6%），整体下降幅度仍明显小于百强情况。

近期需求端出现一定回暖迹象，但由于部分城市疫情扩散较快，对销售复苏产生了较大的负面影响。

不过，3月以来政策端已有较积极的变化。

随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。

开发投资明显降速，施工增速料将下滑。

1-3月，地产开发投资累计同比上升0.7%（1-2月:3.7%）。

建筑工程投资和土地购置费成为支撑地产投资增速的主要因素。

由于新开工面积降幅持续扩大（1-3月下降17.5%，1-2月下降12.2%），而竣工降幅显著小于新开工降幅，施工面积增速预计将继续下降。

拿地方面，1-3月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降41.8%和16.9%，降幅较上月略有收窄。

从1-2月数据看，土地购置费的突升对冲了其他投资分项的下滑（1-2月增长11.3%，2021年全年为下降2.1%）。

参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。

开发资金来源降幅扩大，销售回款压力增大。

1-3月，房地产开发资金来源累计同比下降19.6%（1-2月：下降17.7%）。

拆分来看，国内贷款累计下滑23.5%（1-2月：下滑21.1%）；自筹资金累计同比下滑4.8%（1-2月：下降6.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑31.0%/18.8%（1-2月分别下降27.0%/16.9%）。

但随着监管层释放积极信号，民企境内融资已出现一定改善。

销售下滑延续，去化有所放缓。

3月，44城新房成交面积环比上升14%，同比下降49%；当年累计成交面积同降40%（上月为下降34%），一、二、三线城市分别下降31%、32%及49%。

济南、成都、上海累计降幅相对较小，而泉州、常州、盐城累计降幅较大。

截至3月末，14城新房去化周期为35.8个月，上月为28.6个月。

二手房方面，3月，15城二手房成交面积环比上升66%，同比下降38%；截至3月末，15城累计成交面积同降37%（上月为下降37%）。

成都二手房成交面积累计增幅居前。

各线宅地成交继续下滑，溢价率维持平稳。

1-3月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约63.5%；其中，一线城市下降73.4%，二线城市下降69.5%，三线城市下降58.7%，整体累计降幅较上月小幅收窄。

成交楼面均价方面，3月单月出现一定下降。

溢价率方面，经历了2021年初首次集中供地的亢奋后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，3月单月溢价率环比基本持平。

投资建议：金融委积极表态确认政策基调，维持“强于大市”评级。

副总理3月16日主持召开的金融委会议积极回应了市场对于房地产行业的主要关切，并且未再使用“个例”、“正常现象”等表述；同日房地产税改革试点暂缓。

其后地方对限购、限贷等核心调控政策的调整进一步确认了政策底部，如郑州、哈尔滨、衢州等地放松力度较大，政策支持明显加码。

随着主要城市疫情逐步受控，行业基本面有望重回修复轨道。

维持“强于大市”评级。

风险提示1）楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营；2）受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动；3）上市公司经营业绩或存在一定不确定性。