贷款利息

贷款35万元，十年期，我国以利息高的等额本息计算（等额本金利息较低）：

1、公积金贷款

利率3.25%，十年后利息为60420元，本息合计410420元。

2、商业贷款

1）：基准利率（4.9%）：十年后利息为93425元，本息合计443425元。

2）：基准上浮10%(5.39%):十年后利息为103524元，本息合计453524元。

3）：基准上浮30%(6.37%):十年后利息为124128元，本息合计474128元。

4）：基准上浮50%(7.35%):十年后利息为145265元，本息合计495265元。

即使以最高的基准利率上浮50%计算，十年后，你购买这个房子总成本为：首付款30万元+495265元（35万元的贷款本息）=795265元，尚不足80万元，为何会需要140万元才能保本？所以这个假设根本不成立。

如果说贷款35万首付30万，10年后得涨到140w才能保本，那么这个贷款利率得多高呢？140万元-首付款30万元=110万元，也就说贷款的35万元的本息需要达到110万元才会产生这个保本的问题，这个相当于房贷的利率为40.8%，已经属于高利贷的利率，根本属于不可能事件。

投资的收益

通过上述贷款利息的分析，我们知道，你这个首付30万元+贷款35万，10年后的本息最多也就约80万，你说140万元才能保本，这说明你这个80万元，如果不买房，在十年之间要赚到60万元左右收益的，才会有保本一说。

此外房子出租也会产生租金收益的，10年我们假设租金12万元就好，购买这个房子除了十年后卖掉的140万元，还有这12万元的租金，相当于总收益为152万元。

所以考虑到房租的问题，你这80万元的支出，十年内要赚72万元，才会有保本的说法，这个是什么概念呢？

即使是一次性支出的80万元，80*（1+X）^10=152万元，可得X=6.63%,这个投资收益率目前的低风险投资产品根本做不到。

如果再考虑到你除了首付款30万元是一次性支付的，其余越50万元是分十年期限支付的（相当于分期投资，等于年金），假设投资利率为X：

30万元的投资本息为：30*（1+X）^10；

35万元贷款本息按月投资的本息为：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12

备注：4127.21为月供金额；X/12为月利率，因为月供是按月支付的。

综上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152万元，可得X=9%，明显目前市面上的任何低风险投资都无法做到这个收益率。