申万宏源-越秀地产-0123.HK-经营端表现靓丽，深度聚焦核心城市-230306

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　　2月销售额同比+386%，1-2月销售额同比+187%，增长迅猛、行业排名再提升。公司公告，2023年2月，公司实现销售金额137.1亿元，同比增长385.6%；销售面积40.5万方，同比增长244.3%；从累计数据看，2023年1-2月公司实现销售金额226.0亿元，同比增长187.3%；销售面积64.1万方，同比增长104.9%。2023年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企（销售金额单月同比+16%、累计同比-11%）。根据CRIC数据，公司2M23销售额全国排行第14名，较22年末继续提升2名，实现逆境中的弯道超车。公司早在2022年销售端就表现出更强韧性，2022年公司实现销售金额1,250亿元，同比+9%，5年CAGR增速25%，同期全国CAGR增速-0.1%。我们认为在行业逆境中，公司销售端表现靓丽主要源于公司项目主要布局在一二线城市，优异的区域布局叠加产品品牌效应，使得公司项目去化更佳。
　　1-2月拿地金额达100亿，对应拿地强度达44%，拿地积极、持续聚焦一二线。公司2023年2月在北京获取2幅地块，拿地金额59.1亿元，同比增长299%；拿地面积26.9万方，同比减少19%；拿地销售金额比为43%、拿地销售面积比为66%；从累计数据看，1-2月公司累计拿地金额100.2亿元，同比增长576%；拿地面积74.2万方，同比增长125%；拿地销售金额比为44%、拿地销售面积比为116%。公司具备地方国企背景、资金优势明显，投资端也更为聚焦核心一二线城市。公司可售资源丰富，22H1末土储规模2,859.5万方，是22年销面的7倍；同时积极拿地提升存货品质，土储一二线面积占比90%，其中广州占比45%。在行业供给侧改革、城市分化大背景下，企业端呈现强者恒强格局，公司深度绑定大湾区核心城市发展红利，未来经营成长性更佳。
　　绿档国企，现金充沛，融资顺畅、成本创新低。截至22H1末，公司预收账款720亿元，同比+4%，预计后续项目将进入到结算高峰期；此外，公司货币资金391亿元，同比-2%；有息负债846亿元，同比+13%；公司剔除预收后资产负债率69.4%、净负债率59.7%，现金短债比1.45倍，公司稳居三道红线绿档；截至22H1，公司平均融资成本4.11%，较2021年继续下降0.15pct。
　　投资分析意见：经营端表现靓丽，深度聚焦核心城市，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。我们维持公司22-24年归母净利润预测为39.5、41.5、46.6亿元，当前价格对应22/23PE为8.6/8.2X，21A股息率达5.2%，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。