华泰证券-房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报（2023年2月）-230302

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　　高频成交数据持续处于复苏通道，二手房带看和新房来访量快速反弹
　　2月50城二手房市场景气指数与1月持平，但从更前端指标来看，二手房带看指数快速反弹，已恢复至21年7月的水平；二手房折价率收窄至21年9月的水平；经纪人预期指数已达到有数据以来的最高点。新房案场指数同样快速反弹，回到2022年初的水平。区域来看，一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。
　　高频数据：新房和二手房日度成交面积持续处于复苏通道
　　新房方面，23年1-2月60城新房成交面积同比下降12%，较22年12月（-24%）降幅收窄。春节对齐后，2月28日60城新房成交面积（7天平滑）同比上升50%，自2月22日转正后展现出持续的复苏势头，已接近2019年的日均成交规模。二手房方面，23年1-2月26城二手房成交面积同比上升43%，较22年12月（47%）涨幅略有收窄。对齐春节后，2月28日26城二手房成交面积（7天平滑），同比上升75%，同样处在持续的复苏通道，并且自2月17日起就已超过2019年的日均成交规模。
　　领先指标：二手房带看和新房来访量快速反弹，市场景气指数环比持平
　　根据贝壳研究院的数据，23年2月二手房市场景气指数为24.9，环比持平，说明业主端涨价意愿尚未进一步提升。但从更前端的指标来看，二手房市场活跃度正在快速修复：2月二手房带看指数为30.9，环比大幅上升17.2，恢复至21年7月的水平；二手房折价率为91.3%，环比上升1.5pct，恢复至21年9月的水平；经纪人KMI指数（反映经纪人预期）为75.0，环比上升23.0，创出有数据以来的新高。新房方面，新房案场指数为24.6，环比上升11.0，新房来访量同样出现明显复苏，但目前仍只修复至22年初的水平。
　　区域观察：一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优
　　根据贝壳研究院的数据，各线城市在领先指标的趋势变化上保持一致，但一线城市市场景气、带看、案场、KMI指数的绝对值全面高于二三线城市，折价率低于二三线城市，说明一线城市复苏进程更快。重点城市群来看，京津冀在带看、案场、折价率指数方面表现最优，尤其是带看指数显著领先于其他城市群；海西城市群在景气、KMI指数方面表现最优。领先指标表现靠前的城市包括深圳、天津、上海、成都、西安、郑州、南京。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。