国信证券-房地产行业周观点：新房销售逐渐复苏，土地溢价率明显提升-230227

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　　近期核心观点：
　　节后销售逐渐修复，但房企现金流压力未解，高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，我们认为，后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑。
　　我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。
　　市场表现回顾：
　　板块方面，2023.2.20-2023.2.24期间，房地产指数（中信）上涨0.86%，沪深300指数上涨0.66%，房地产板块跑赢沪深300指数0.2个百分点，位居所有行业第21位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.19%，沪深300指数下跌2.88%，房地产板块跑赢沪深300指数0.69个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨1.82%，沪深300指数下跌0.52%，房地产板块跑赢沪深300指数2.34个百分点。
　　个股方面，2023.2.20-2023.2.24期间，105只个股上涨，30只个股下跌，3只个股持平，占比分别为76%、22%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：高新发展、深振业A、光大嘉宝、深赛格、北京城建，居后5位的个股为：万通地产、空港股份、蓝光发展、ST宏盛、京蓝科技。
　　行业数据跟踪：
　　从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至2月24日，30城商品房成交面积1721万㎡，同比-19%；其中长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。
　　根据中指院拿地数据跟踪，成交溢价率明显提升。2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面为2690万㎡，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%，较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。
　　行业政策要闻：
　　①证监会启动不动产私募投资基金试点满足不动产合理融资需求。②央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。③江苏扬州、江苏常州、山东日照均出台多条房产新政，积极支持刚需和改善性住房需求。④辽宁大连、新疆、陕西西安、湖北武汉均出台多条公积金贷款优化措施。⑤江苏苏州降低积分落户标准。
　　风险提示：
　　①后续政策落地效果不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击