华泰证券-房地产开发行业： 22年总结之土地篇，冬日犹有枝俏-230203

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　　紧抓机遇获取优质地块，关注优质央国企及头部民企
　　22年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超五成；但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。我们认为23年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。
　　全国市场：继续走弱，成交建面下降超五成
　　据统计局数据，22年全国土地购置面积累计同比下降53.4%。土地成交价款累计同比下降48.4%。中指院数据显示，300城住宅类土地累计供应建面为7.4亿平，同比下降40%，其中一线/二线/三四线同比下降61%/50%/31%；住宅类土地累计成交建面为6.2亿平，同比下降30%，其中一线/二线/三四线同比下降41%/41%/21%。12月300城住宅类土地单月成交溢价率为2%，该指标从年初至今一直维持在6%以下，处于14年以来的相对低位。住宅类土地单月流拍率从年初高点的29%逐渐下降至12月的8%，但依然处于14年以来的相对高位。
　　22城集中供地：高能级城市表现分化，民企投资再收缩
　　供应层面：22年22城集中供地供应面积同比下降44%，主要由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。成交层面：22城集中供地成交建面与成交金额分别同比下降32%、20%，整体成交同比降幅小于供应，但同样城市之间分化明显。热度层面：第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势。企业层面：国进民退的现象进一步加剧，民企拿地金额占比从2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。此外，22年建设类央国企拿地积极，部分外资房企加大投资。
　　企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市
　　房企拿地能力减弱，全国范围来看，22年拿地TOP30房企合计权益拿地金额约8575亿元，较2021年合计权益拿地金额下降50%，拿地TOP30房企合计权益拿地面积较2021年下降72%。由于房企资金承压，拿地能力减弱，地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，TOP30房企权益拿地均价同比上涨78%。龙头房企拿地集中度提升，2022年，TOP20房企在拿地最多的10个城市合计拿地额占总拿地额的75%，而2021年该值仅51%。同时，龙头房企换仓一线城市，TOP20在一线城市拿地金额占比由21年的19%上升至22年的40%。
　　投资建议
　　重点推荐1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。