国信证券-统计局10月房地产行业数据点评：基本面持续恶化，政策力度可期-221115

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　　事项：
　　统计局公布10月房地产投资和销售数据。2022年前10个月，商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%；商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%；房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；房屋新开工面积103722万平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积46565万平方米，同比下降18.7%。
　　国信地产观点：1）销售单月降幅扩大，销售均价环比回落。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资持续恶化，到位资金修复较慢。开发投资表现差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。而到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。3）新开工降幅收窄，主要因为去年同期基数较低，从绝对值看，新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。竣工则尚待修复。4）投资建议：尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期。同时，“第二支箭”、“金融16条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。5）风险提示：后续政策落地效果不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　销售单月降幅扩大，销售均价环比回落
　　销售表现较弱，单月同比降幅扩大。2022年1-10月商品房销售额累计108832亿元，同比-26.1%，较前值收窄0.2个百分点；销售面积累计111179万平方米，同比-22.3%，降幅较前值扩大0.1个百分点。10月单月，商品房销售额9452亿元，同比-23.7%，较前值扩大7.1个百分点；销售面积9757万平方米，同比-23.2%，较前值扩大7.1个百分点。销售均价环比回落，2022年1-10月，商品房销售均价9789元/㎡，累计同比-4.9%，较前值收窄0.4个百分点；10月单月，销售均价9687元/㎡，环比-3.0%。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。
　　开发投资持续恶化，到位资金修复较慢
　　开发投资持续恶化。2022年1-10月房地产开发投资完成额累计为113945亿元，同比-8.8%，降幅较前值扩大0.8个百分点。10月单月，开发投资完成额为10386亿元，同比-16.0%，降幅较前值扩大了3.9个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。
　　到位资金修复较慢。2022年1-10月房企到位资金累计为125480亿元，同比-24.7%，降幅较前值扩大0.1个百分点。10月单月到位资金为11182亿元，同比-26.0%，降幅较前值扩大4.7个百分点。拆解房企资金来源，其中，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比略有提升，对房企的拖累稍有好转，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。
　　新开工降幅收窄，竣工尚待修复
　　新开工降幅收窄，主要因为去年同期基数较低，从绝对值看，受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。2022年1-10月，新开工面积累计103722万平方米，同比-37.8%，较前值收窄0.2个百分点；10月单月，新开工面积8955亿元，同比-35.1%，较前值收窄9.3个百分点。竣工则尚待修复。2022年1-10月，竣工面积累计46565万平方米，同比-18.7%，较前值收窄1.1个百分点；10月单月，竣工面积5686万平方米，同比-9.4%，较前值扩大3.4个百分点。
　　投资建议
　　尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期。同时，“第二支箭”、“金融16条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。