华泰证券-房地产行业：保函置换预售资金，对症下药-221115

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　　行业供给端积极改变，关注优质央国企和少数头部民企
　　11日14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持房企合理使用预售监管资金。11月份以来房地产行业积极政策不断，从“第二支箭”、“16条”再到预售资金监管优化，我们可以看到从供给端已经发生积极改变，“对症下药”这一行为的开始本身也很重要，我们建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数优质民企。
　　对民企痛点“对症下药”
　　通知表示，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。2021年下半年以来，由于部分民营房企的出险导致各地持续收紧预售资金监管，但这一行为又进一步加剧了民营房企现金流的压力，2022年1月末三部门曾联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，统一监管标准和额度核定方式，但7月业主风波进一步使得各地升级预售资金监管，可以说预售资金监管是当前房企尤其是民营房企的最大痛点之一，而此次文件是三部门再次联合发文针对痛点作出反馈。
　　对保函置换预售资金方式统一、规范化
　　当前各地预售资金监管很多细节依然不同，如保函置换很多城市也早有涉及。据我们统计，自2月以来，有近40城就预售资金监管出台新规，近20城在新规中提及保函置换模式，不过各地对于保函的额度、管理模式不一，也有部分地区（宝鸡市陇县）直接发文，对于监管账户不可出具保函，而本次三部委的发文针对保函置换的行为进行了统一和规范化，并明确提出“住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持”。
　　明确置换额度，增强优质房企流动性和资金使用灵活性
　　此次文件对置换范围、商业银行资质、防范业务风险等方面给出了细则要求。我们认为重要的内容有：1、首次明确置换额度：置换金额不可超过项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后保证监管资金对竣工交付资金额度的覆盖率始终不低于70%。由于不同城市原先保函置换额度不同，目前无法测算整体影响，但从政策目的而言，我们认为其旨在支持优质房企合理使用预售监管资金，防范化解企业流动性风险。2、使用范围优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，在一定程度上也可以加强优质房企的资金使用灵活性和腾挪空间。
　　开始“对症下药”，其意义或等同于“药到病除”
　　11月份以来房地产行业积极政策不断，从“第二支箭”、“16条”再到预售资金监管优化，我们可以看到从供给端已经发生积极改变，“对症下药”这一行为的开始本身也很重要，我们建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数优质民企。重点推荐1）A股开发：招商蛇口、滨江集团、建发股份、金地集团、万科A；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、美的置业；3）物管公司：保利物业、万物云、招商积余、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。