华泰证券-银行业动态点评：优化预售资金监管，地产融资再松绑-221115

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　　优化预售资金监管，地产融资再松绑
　　11月14日银保监会、央行、住建部联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（104号文），允许银行开展保函置换预售资金业务，缓解地产项目建设压力，有利于稳经济、稳地产、防风险。当前银行板块风险释放充分、板块PB估值、基金持仓仓位双低、股息率优势凸显，是中长线资金加配优选，把握对公实体+区域赋能+高股息三大主线，推荐实体和区域优势的成都银行、宁波银行、常熟银行、张家港行，高股息稳健大行，包括工商银行(A+H)、建设银行(A+H)。
　　地产融资政策松绑，支持银行保函置换预售资金
　　104号文规定，监管账户内资金达到监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，即由银行为房企出具保证书以调动预售资金，加快资金周转速度，有助于改善2021年下半年以来预售资金监管全面从严给房企带来的流动性压力。为避免资金滥用，政策明确保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%，置换资金不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，确保预售监管资金合理使用。
　　保函置换资金并非首例，48家银行满足业务必要条件
　　银行保函置换预售资金并非首例，2022年4月南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部曾联合发文，允许房企凭银行出具的保函替换预售监管资金，保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。本次104号文出台统一了各地监管口径，正式认可了银行保函制度置换预售资金的操作，防范过严管控预售资金。根据104号文规定，监管评级4级以上且资产规模高于5000亿元的商业银行可以开展保函置换预售监管资金业务。截至2021财年资产规模为5000亿元以上的银行有48家，包括18家全国性银行和30家区域性银行。
　　多层次提出保护措施，防范银行业务风险
　　104号文充分考虑了银行端潜在业务风险，多角度提出保护措施。在客户选择方面，商业银行要按市场化、法治化原则，参照开发贷款授信标准，自主选择经营稳健、财务状况良好的优质房企开展业务，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度；在增信措施方面，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保等方式防范保函业务风险；在政企协同方面，104号文要求各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。且各地要加强房企管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。
　　聚焦实体转型，关注优质区域行+高股息大行
　　近期稳地产政策力度加码，二十大会议强调经济高质量发展和区域协调发展，看好未来政策持续助力下经济修复，把握风险释放充分和政策持续发力下银行配置价值。紧密关注未来经济指标、信用指标等高频数据复苏拐点和地产链边际变化，我们认为经济强修复有望催化板块超额行情。当前银行板块风险释放充分、板块PB估值、基金持仓仓位双低、股息率优势凸显，是中长线资金加配优选，把握对公实体+区域赋能+高股息三大主线，推荐成都银行、宁波银行、常熟银行、张家港行，以及工商银行(A+H)、建设银行(A+H)。
　　风险提示：经济下行持续时间超预期，资产质量恶化超预期。