国信证券-房地产行业近期房地产新政点评：金融16条发布，金融地产链迎拐点-221114

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　　事项：
　　近期，多项房地产利好政策出台：
　　1.11月8日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
　　2.11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。下一步，交易商协会将在人民银行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。
　　3.11月11日，多家银行个贷部门确认杭州楼市松绑，包括首套房认定条件调整为“认房不认贷”，二套最低首付比例为40%，房贷利率亦有下调。
　　4.11月11日，据21世纪经济网等多个权威媒体报道，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及16条具体举措。
　　国信地产观点：1）“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪。2）杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待。3）行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融16条，堪比2014年“930新政”。4）房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年9月底政策不及预期，当前可修复空间充足。5）投资建议：尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。5）风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
　　国信银行观点：1）房地产敞口风险担忧缓解，看好估值修复行情：1、2022年银行信贷投向房地产领域的比例断崖式下跌，房地产信托资金仍处于持续压缩中；2、房地产融资环境恶化，市场对房地产领域信贷风险担忧加剧，压制银行板块估值。2）投资建议：房地产融资环境改善不仅能有效缓解市场对银行涉房资产风险的担忧，且有助于疏通宽信用的堵点。目前银行板块估值处于历史低位，有望迎来估值修复行情，维持行业“超配”评级。个股方面，建议从两方面择股，一是重点布局经营能力较强，基本面持续优异的个股，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行和成都银行。二是布局涉房风险敞口较大估值受到压制的个股，包括招商银行、兴业银行和平安银行。3）风险提示：若宏观经济复苏不及预期，可能从多方面影响银行业，比如经济下行时期货币政策宽松对净息差的负面影响、企业偿债能力超预期下降对银行资产质量的影响等。
　　国信建材观点：1）从历史复盘看，地产链建材股价超额收益与房地产行业景气高度相关。2）多品类+扩渠道布局新增长点，激发成长活力。3）三季报显露积极信号，地产链建材现阶段仍可积极做多。4）风险提示：政策落地效果低于预期；盈利修复低于预期；疫情反复。
　　投资建议：真正的“930”，真正的大机会
　　尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。