华泰证券-房地产行业动态点评：政策快马加鞭，供需纾困提速-221114

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　　供需纾困提速，关注优质央国企和少数头部民企
　　据21世纪经济报道11月11日消息，杭州调整楼市信贷政策，同时交易商协会民企债券融资支持节奏快马加鞭，纾困步伐逐步加大，我们期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A股开发：招商蛇口、滨江集团、建发股份、金地集团、万科A、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、美的置业；3）物管公司：保利物业、万物云、招商积余、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　核心城市购房杠杆放款，释放明确信号意义
　　杭州本次政策的调整主要体现在如下几方面：1.放松“认房又认贷”政策。调整前，杭州全域范围内开始实行认房不认贷，自2017年认房又认贷政策实施以来，这是5年来首次调整；2.降低二套首付比例。新政将二套房首付比例从6成直接降至4成，加大对改善需求的支持；3.降低房贷利率。新政下，购买140平以下普宅，首套利率为LPR减20bp，二套为加60bp。按最新LPR利率测算，首套/二套利率分别为4.1%/4.9%。参考贝壳研究院数据，调整后较调整前分别下降15和5bp。杭州新房销售相对更具韧性，但即便如此，今年也随主流市场下行。基本面下行是稳需求措施的促发因素。
　　购房杠杆空间扩容，需求端托底政策持续蔓延
　　本次杭州新政的核心即放宽了购房杠杆，符合我们今年以来强调政策思路从解放房票到放宽购房杠杆的判断，2022年4月政治局会议明确指出要支持改善需求，我们认为监管层对于信贷政策方面的因城施策空间还有进一步加大的可能。据我们统计，今年以来，已有约90个城市调整首付比例以及认房认贷政策，城市能级也在逐步提升，我们认为杭州作为准一线城市，本轮新政全域打开购房杠杆空间，未来我们有望看到更多重点城市在需求端持续宽松，以达到稳需求目的。
　　民企融资支持快马加鞭
　　11月8日晚，交易商协会发布年内房地产融资支持政策第三弹，支持力度进一步扩大。融资支持行动迅速，2日内龙湖集团200亿储架式注册已被受理。中债增进公司同步受理公司增信业务意向，并且表示还有多家民企在沟通对接。在第二轮民企融资支持中，龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉控股集团、卓越集团等民营房企均已成功发行相关债券，我们预计后续还将有更多民企融资利好消息落地。截至11月11日，行业成交数据依然在底部徘徊，需求端观望情绪强烈，供给端预期不稳定也是影响需求的一大因素。
　　供需纾困齐发力，纾困提速稳预期
　　我们认为，民营房企销售/融资现金流的循环需要更多外力的帮助才能破解。整体而言，我们认为目前房企融资端的支持政策果决，能够缓解房企的短期债务压力，叠加需求端政策有望进一步改善，稳定市场预期。我们也期待后续能有更多的主动性政策出炉，以及需求端托底政策的配合，我们认为后续市场环境有进一步修复的空间。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险