平安证券-债券动态跟踪报告：公募REITs的三季报透露了哪些线索？-221104

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　　前言：截至2022年10月31日，2022年8月以前上市的14只公募REITs三季报均已发布。REITs之间的经营情况、财务数据有所分化，具体来看：
　　能源基础设施板块仅鹏华深圳能源单只REIT，数据周期较短，运营情况良好。鹏华深圳能源REIT为前三季度已完成发行时预测的2022年全年售电量的33.89%，四季度为能源需求旺季，发电量或仍有支撑。
　　高速公路板块整体呈现弱修复态势。在五个板块中，高速类项目受疫情影响整体最明显，因此板块整体年化收入预测完成度（87.9%）和EBITDA的预测完成度（92.4%）相对较低，但边际在修复，板块内各REIT的EBITDA、可供分配金额环比基本均上升。
　　生态环保板块整体的预测完成度较高、运营情况整体良好，项目间有分化，如富国首创水务REIT的合肥项目的产能利用率受长江干旱影响有所下降。
　　仓储物流板块经营稳健、财务数据环比向好。两单仓储物流REIT表现均相对稳健，收入环比微升、可供分配金额完成度高。
　　产业园板块表现整体不及2季度，内部各个REITs之间有所分化。产业园板块3季度的收入和EBITDA的环比基本都为负，整体的预测完成度也一般，主要系租金减免和疫情扰动的影响，各REIT结构上也有一定分化。
　　向后看，行业逻辑方面：当前高速公路板块已经呈现出弱修复态势，未来疫情防控更注重科学性和精准性的背景下，板块内估值相对便宜的品种可能迎来修复的机会。产业园整体在疫情和租金减免的背景下表现承压，租金减免期结束后可以观察REIT的出租率和平均租金的修复情况。仓储物流行业的出租率稳定性相对较强，且可以关注扩募带来的投资机会。收益权类的生态环保板块本身的行业弹性相对较弱，且当前行业整体的估值不便宜。能源基础设施板块当前只有单只的深圳能源REIT，四季度能源需求旺盛，对其收入或也有一定支撑。从当前各REITs的静态估值来看：产权类REITs中中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT和建信中关村REIT相对更高，但建信中关村REIT四季度仍在租金减免期；收益权REITs中，鹏华深圳能源REIT、沪杭甬告诉REIT和国金中铁建REIT的现金分派率相对较高。
　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）租金减免安排影响后续租金收入风险。