申万宏源-金地集团-600383-业绩平稳，财务稳健-221028

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　　 3Q22业绩同比+1%、符合预期，毛利率略有回升。3Q22公司营业收入531亿元，同比-1.5%；归母净利润33.4亿元，同比+0.8%；扣非业绩31.1亿元，同比-3.7%；基本每股收益0.74元，同比+0.8%。毛利率和归母净利率分别为20.4%和6.3%，同比分别+2.3pct和+0.1pct，毛利率已在21Q2见底。三费费率为9.9%，同比-0.7pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.3pct、-0.9pct和+0.5pct；合联营企业投资收益22.4亿元，同比+8.5%。22Q3末预收账款1,214亿元，同比-3.0%，覆盖21年地产结算收入1.37倍。
　　3Q22销售1,631亿元、同比-29%，拿地/销售额比13%、拿地谨慎。3Q22公司销售额1,631亿元，同比-28.7%；销售面积706万平，同比-33.5%；销售均价2.3万元/平，同比+7.3%。3Q22公司拿地谨慎，拿地面积171万平，同比-89%；拿地金额220亿元，同比-81%，权益比例40%、较21年持平；拿地均价1.29万元/平，同比+69%，主要由于在上海、北京、长沙等一二线城市拿地。3Q22公司拿地/销售金额比13%；拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比56%。3Q22公司新开工面积418万平，同比-71.4%；竣工面积732万平，同比+4.9%。22年计划调整后新开工517万平，较21H1末计划21年新开工同比-69%，较年初计划-18%；计划竣工1,496万平，同比-2%。22H1末，公司布局78城，总土储6,193万平，同比-8.0%；权益比例46%。
　　三条红线稳居绿档、年内无应偿境内外债，3Q22租金19亿元、同比+32%。至22Q3末，公司保持三条红线绿档：剔预负债率66.5%，同比-3.7pct；净负债率54.9%，同比-10.8pct；现金短债比1.4倍，同比-0.1倍；有息负债余额1,191亿元，同比-1.3%。22Q3末平均融资成本4.50%，较21年末继续-6bp，持续处于行业低位。2月至今公司成功发行2笔债券，分别是：2/21中票17亿元/3.58%/3年，7/26金地广场ABS17亿元/4.8%；3月7日，公司拟发行22年第二期中期票据，注册金额65亿元，本期发行20亿元/3年。此外，公司拟市场化购买公司债券及资产支持证券不超过10亿元，截至10/14已购买1.64亿元；拟市场化购买公司发行的非金融企业债务融资工具不超过10亿元。3Q22公司IP（产业园、写字楼和购物中心等）租金收入19.3亿元，同比+32%；累计开业GLA237万平，同比+39%。
　　投资分析意见：业绩平稳，财务稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司将受益于行业格局优化、并推动销售有望在逆境中获得稳增。考虑到行业销售承压，我们下调公司2022-24年每股盈利预测为1.98/2.00/2.02元（原2.20/2.37/2.56元），现价对应22/23年PE为4.2/4.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围。