华泰证券-银行业动态点评： 地产组合拳发力，宽松政策再加码-221008

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　　地产组合拳发力，宽松政策再加码
　　9月29日，央行与银保监决定阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限，且利率下限可“因城调整”。次日，央行决定将5年以下（含）和5年以上个人住房公积金贷款利率均下调15bp至2.6%和3.1%。同日，财政部、税务总局决定对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。政策“组合拳”有利于激发住房需求，修复市场信心，推动银行按揭贷款平稳投放，改善涉房贷款资产质量。建议关注区域经济强、经营稳健的中小行机会，推荐成都银行、宁波银行、南京银行、张家港行、苏农银行。
　　首套房贷款利率放宽，部分城市下限破4.1%
　　9月29日央行、银保监会决定，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局发布的70大中城市房价数据，有23个城市符合条件，均为二三线城市，预计还存在满足条件的中小城市，覆盖城市能级整体偏低。调整前首套房、二套房贷款利率下限为LPR20bp、LPR+60bp。8月5年期以上LPR已下调至4.30%，意味着上述城市首套房贷款利率下限可低于4.10%，二套房利率下限维持4.90%。
　　公积金贷款利率下调，刺激刚性住房需求
　　9月30日，央行决定自2022年10月1日起，将5年以下（含）和5年以上个人住房公积金贷款利率均下调15bp至2.6%和3.1%，并保持第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。此次下调是2015年8月以来，时隔七年再度调整个人住房公积金贷款利率，创下个人住房公积金贷款利率的历史最低水平。结合此前各地陆续出台公积金缴存上限提高、异地申贷条件放松等公积金新政，本次公积金贷款利率下调有助于进一步降低购房成本，激发居民购房需求，促进银行按揭贷款投放。
　　换房退税政策落地，释放改善性住房需求
　　9月30日，财政部、税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。换房退税政策并非定向调整，具有普适性，有助于加速存量房流通，降低居民住房置换税负，支持卖旧买新改善需求。同时换房退税政策可与两类定向降息政策互补，1条税收优惠政策和2条信贷支持政策联合激发个人住房刚性需求及改善性需求，促进市场流动性，推动一、二手房市场同步回暖。
　　稳地产组合拳发力，把握优质中小银行
　　保交楼、稳地产政策相继落地，包括LPR下调、新增3000亿元政策性金融工具、灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款、放宽公积金贷款限制等举措。此次稳地产“组合拳”通过两类定向降息政策刺激个人刚性住房需求，结合换房退税政策释放改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，进而优化银行经营环境，促进按揭贷款投放，改善涉房贷款质量，缓释银行潜在风险。后续仍需密切关注地产纾困政策出台与落实情况。当前银行板块PB(LF)估值处于2010年以来低位区间，建议关注优质中小行，推荐成都银行、宁波银行、南京银行、张家港行、苏农银行。
　　风险提示：经济下行持续时间超预期，资产质量恶化超预期。