安捷证券-贝壳-BEKE.US-保持韧性度过筑底，受益于市场边际好转-220926

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　　刺激政策持续释放利好，保持韧性等待市场回暖。2022年以来地产纾困措施持续推进，而在疫情反复、宏观增长放缓及供给端流动性等因素的持续影响下，短期内市场供需活跃度对各地陆续释放的政策利好反馈较弱，对行业相关企业市场氛围带来压力。我们看好贝壳作为居住产业数字化平台龙头，基于其房地产交易业务所积累的用户心智及履约能力，在中期将受益于房地产政策利好持续释放及市场活跃度复苏带来的经营杠杆释放，长期“一体两翼”带来的全场景平台化空间。
　　一赛道夯实平台壁垒，关注业务健康高质增长。2Q22A公司总交易规模(GTV)录得6,395亿人民币(同比-47.6%，环比+9.1%)。其中，2Q22A公司存量房交易GTV录得3,935亿人民币(同比-39.6%)，新房交易GTV录得2,227亿人民币(同比-55.3%)。新房市场供需受到多方面负面因素持续影响，存量房市场在政策支持下得到更明显的修复。根据贝壳研究院，2Q22全国二手房成交额在二季度同比下降45%，贝壳存量房GTV下降幅度优于行业。根据管理层，2022年6月贝壳重点32城中21城二手房交易GTV已回到2021年6月均值。新房业务方面，考虑到部分开发商出现流动性问题，贝壳在合作开发商选择上采取更谨慎的策略，2Q22A贝壳国有房企销售占比环比提升7个百分点至37%，并推进“快佣”机制鼓励开发商预付佣金，加强平台抗风险能力。截至2022年6月30日，贝壳累计计提应收账款信用损失22.9亿元人民币，占应收账款比例约29.3%。我们认为在短期内疫情反复对重点城市的交易量影响还将持续对贝壳平台下半年的交易量产生压力，而平台自身在整体组织效率及成本控制方面的优化举措将为复苏期的良性发展打好基础。
　　两翼展开长期空间。随着房地产行业主赛道增速放缓、消费端换房周期拉长，房屋翻新、居住质量升级带来家装家居行业的机遇。贝壳以家装家居及普惠租房为“第二赛道”，作为房地产交易的自然延伸场景，满足不同安居阶段消费者的需求。1)家装家居业务：2022年4月，公司完成了对圣都家装的并表，2Q22A公司家装家居服务GTV约13亿人民币，期内家装家居业务收入约10.2亿元人民币。根据管理层，贝壳在家具赛道短期内专注纵向深耕，待家装业态中数字化能力进一步形成、业务稳定发展后探索平台模式。2)普惠租房业务：贝壳租房面向业主及租客推出一站式机构房屋托管品牌“省心租”，截至2022年7月在全国8个核心城市在管房源超过3.5万套。我们认为基于贝壳在房地产交易行业的强用户心智、房地产交易场景对家装需求的强转化力，以及圣都在家装行业深耕的经验，其“两翼”业务具有线上下强强联手的发展优势，为其提供跨周期的增长空间。
　　维持“买入”评级，调整目标价22.0美金/ADS。基于政策及宏观不确定性下房地产市场恢复的保守预期，我们预计FY22E-FY24E公司将分别实现收入612.6亿元人民币/716.1亿元人民币/797.1亿元人民币，对应FY22E同比下滑24.1%，FY23E及FY24E恢复至同比+16.9%/+11.3%的增速，FY22E-FY24E公司分别实现经调整归母净利润11.7亿元人民币/49.8亿元人民币/61.7亿元人民币。调整目标价至22.0美元/ADS，对应FY23E 38.6倍Non-GAAP市盈率或2.7倍市销率水平。