华泰证券-2018年1~7月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，低基数下销售亮眼-180814

《华泰证券-2018年1~7月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，低基数下销售亮眼-180814（13页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰证券-2018年1~7月房地产行业数据点评：开发投资坚韧，低基数下销售亮眼-180814（13页）.pdf（13页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        核心观点
        我们认为开发投资坚韧的根源可能依旧是土地购置费的高增长，后续随着土地购置费增长承压，以及施工投资在资金面紧张的环境下可能的持续萎缩，我们预计开发投资增速或将平稳回落。销售当月值高增长主要因为基数较低，但长远来看新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，销售增速预计或将逐渐放缓。我们认为行业梯队分化和集中度提升依然将是行业调整期的主题，建议持续关注TOP50  上市房企，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。
        土地购置费+施工投资承压，开发投资增速预计平稳回落
        2018  年1-7  月开发投资同比增长10.2%，增速比1-6  月提高0.5  个百分点，我们认为坚韧的根源可能依旧是土地购置费的高增长。我们预计土地购置费和施工投资增速将承压，后续开发投资增速或将平稳回落。土地购置费方面：第一，2017  年7  月是土地购置费低于2000  亿元的最后一个月份，后续基数逐渐抬升；第二，土拍热度减弱、流拍增加，Wind  土地成交总价6、7  月出现当月同比下滑，这些土地投资的滞后确认将拉低土地购置费增速。施工投资方面，受资金链压力影响，2018  年3  月以来同比负增长，且幅度加大；若后续资金面紧张难以改善，我们预计施工投资或将持续萎缩。
        低基数导致销售当月高增长，长远来看销售面临供需结构边际恶化的考验
        2018  年1-7  月全国商品房销售面积累计同比上涨3.3%，销售金额累计同比上涨14.4%，增速均较1-6  月有所提高。由于2017  年7-8  月基数较低，预计今年8  月销售增速仍将有不错表现。但长远来看，当前销售回暖更多是因为供给端，房企在资金链压力下存在加速推盘获取销售回款的诉求。需求端方面，棚改货币化安置的因城施策意味着部分低库存地区需求支持力度的下降，7  月全国首套房贷款利率环比提升3bp  至5.67%（2017  年以来保持连续增长态势），都将对需求形成压制。我们认为，未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，销售增速预计或将逐渐放缓。
        看好行业集中度提升和存量市场并购红利
        我们认为行业梯队分化和集中度提升依然将是行业调整期的主题：1）销售结转的滞后性使得房企2018  年开始结转2016  年房价快速上行时期的高毛利项目，一线房企短期财务数据预计依然具备高质量的增长空间。2）2018上半年TOP50  销售延续高增长，内生现金流和外部融资优势突出，在行业盈利空间收窄的趋势下能够充分挖掘存量市场的并购红利，资源分配的优化也将进一步巩固TOP50  的相对优势。根据Wind  一致预期，当前TOP50上市房企2018  预测PE  平均为7.13  倍，建议继续关注TOP50  房企，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。
        风险提示：房企资金面持续紧张；棚改支持力度下降带动三四线成交走低；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。