华泰证券-房地产行业2018年7月70城房价数据点评：房价涨幅扩大，调控预期升级-180815

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        70  城新房价格继续上涨，房价调控预期升级
        统计局数据显示2018  年7  月70  大中城市新建商品住宅价格同比增长6.6%，增速较6  月扩大0.8pct，环比增长1.2%，增速较6  月扩大0.1pct。我们认为随着政府调控态度的坚决，未来短期行政调控预期加码，8  月房价涨幅预计有所收窄。
        70  城新房价格涨幅持续扩大，调控压力下8  月涨幅或有所收窄
        7  月70  城新房价格同比、环比增幅均有所扩大，同比增速自4  月份以来连续提升，环比增速自2  月份以来持续扩大。其中65  城同比上涨，上涨城市数量环比增加4  个，上涨城市同比涨幅均值为7.17%，较6  月扩大0.41pct。同比持平城市1  个，下跌城市4  个，下跌城市数量环比减少5  个。总体来看新房价格上涨势头依然明显，7  月31  日政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，8  月7  日住建部提出严格落实地方楼市调控不力的问责机制，我们认为随着房价调控的预期加码，8  月房价涨幅或有所收窄。
        三线城市新房价格增长势头强劲，未来或成为重点调控地区
        一、二、三线城市7  月新房价格分别同比增长0.2%、6.0%、7.5%，增速较6  月扩大0.2、0.9、0.9pct，分别环比增长0.3%、1.2%、1.3%，增速收窄0.3、0.1、-0.2pct。同比涨幅前5  为海口、三亚、丹东、昆明、大连，环比涨幅前5  为三亚、济南、昆明、烟台、宜昌。一、二线环比涨幅有所收窄，但是同比增幅依然创年内新高，我们认为主要源于2017  下半年以来热点一、二线房价增速的快速下行所导致的低基数效应。三线同比、环比增长势头依然强劲，成交热度不减，未来或成为重点调控地区。
        各能级二手房涨幅全面扩大，二三线一、二手价格预期保持高度相关性
        7  月70  城二手住宅价格同比增长5.0%，环比增长1.1%，增速较6  月分别扩大0.8  和0.4pct。各能级城市同比、环比涨幅全面扩大。我们认为一线城市二手房价格上涨的动力主要源于控房价的压力下新房有效供应不足，需求进一步向存量市场导流。二三线依然以新房成交为主的市场结构下，新房价格的强势表现对二手房价格中枢的拉动明显，未来二手房价格走势预计继续与新房价格保持高度相关性。
        短期房价上涨有望带来房企资金链好转，持续看好行业龙头
        我们认为随着6、7  月新房价格的涨幅扩大，此前已售未网签的部分高价项目有望顺利通过备案环节，房企按揭资金回款预计边际改善。但是中长期来看，未来行业调控预计依然以房价调控为核心目标。在预期相对稳定的价格体系和偏紧的政策环境下，我们认为行业盈利的重心预期从资产升值转移至管理、品牌和规模优势所带来的产品溢价，我们持续看好TOP50相对优势的兑现以及市场集中度的提升。
        风险提示：棚改支持力度下降带动三四线成交走低；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。